楼市下跌的信号似乎越来越弱了 城市欢迎什么样的炒房客?

炒房客携带大量资金，蜂拥而至扫荡着一座座城市：西安、贵阳、沈阳、惠州、丹东……都是一些多年房价未涨、房地产库存高企的城市。他们的到来，搅动了当地楼市的一池春水——多年死寂的市场猛然活跃起来。

一些城市是应该感谢炒房客的——去掉了房地产库存、增加了地方财政收入、缓解了地方债务、当地老百姓财富凭空增加了百十万……可炒房客能找到下一个接盘侠吗？炒房客会不会接到最后一棒呢？谁知道呢！那是几年以后的事了，哪管得了这么远！

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美好的城市

小王只需要花几元钱，就可以乘坐地铁从城南到城北、从城东到城西；

老王开车驰骋在城市的高架桥上、隧道里面，不用掏一分钱的路桥费；

周末，老王/小王可以陪着家人/恋人/友人去公园里休闲散步、甚至锻炼身体，当然是免费的；

……

城市真的很方便。

早晨匆忙的上班族，在办公楼附近的便利店快速的买份早餐，补充一上午的能量消耗；

下班后，三五好友相聚某个餐厅来顿饕餮大餐，享受生活联络感情；

假期里，去SHOPPING MALL购物消费看场电影、去博物馆看场艺术展览、去剧院看场演出、当然也可以去读书会/电影小组/红酒品鉴会等兴趣小组满足自己的爱好；

……

城市生活真丰富。

年薪百万的职业和月薪刚超较低工资标准线的低端工作，都能在城市里和谐共处；

再细小的行业、再冷门的工种、再小众的需求和供给，都能在城市里并行不悖；

你有再大的能力、再多的欲望、再高的要求，都能在城市里得到满足；

……

城市确实很美好。

另外，城市聚集了较好的医疗资源、教育资源、文化资源、娱乐资源、金融资源、人力资源……是的，城市有较好的公共设施、公共服务、外部资源，很多都是性价比超高的、甚至是免费的。

问题来了：凭什么一个人刚来到城市，只需要花很少的钱就可以便捷的享受这一切呢？

因为有人身先士卒、因为有人提前付出、因为有人早期建设。

你享受到每一个便利都凝结着他人的劳动。

你觉得稀疏平常的顺便使用都是钱的堆积。

这美好的城市怎么来的呢？

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感谢您买房

城市的道路/桥梁/地铁/公园等基础设施建设需要大量的钱（地铁造价每公里5、6亿左右），医院/学校/工商/司法/督查等公共服务也需要大量的钱建设和维护，虽然这些公共基础设施都没有立竿见影的经济回报，却对城市整体财富的创造至关重要。

因为完善的基础设施和公共服务，才有了人的聚集、才有了高楼大厦、才有了海量财富的被创造。

可建设基础设施所需的天量资金从哪里来呢？

有人说：税收啊，政府收税不就可以建设了么！非常对。可税收总量的高低取决于当地目前的经济水平——就像二三十年前的中国，在那种经济水平下，是无法快速改善城市基础设施的。

那有什么好办法呢？

对的，土地财政——通过卖地获得大量资金，再用这些资金去改善城市基础设施，进而为吸引人口、生产财富创造了良好的外部环境，城市变好了、人才都来了、赚钱的机会增加了，就会推动土地价格进一步上涨，于是卖更多的地、得更多的钱、建设更好的基础设施……如此良性循环。

税收和土地财政区别在哪？税收只能收当下的钱，而土地却可以卖地收未来的钱——地产商可以贷款买地、买房人可以贷款买房，贷款就是把未来的钱拿到当下花啊。

中国土地国有、非私有的特征，为土地财政这一伟大的发明提供了制度保证——政府可以通过卖地迅速聚集资金、改善城市基础配套！中国城市天翻地覆的变化也就是近二十年的事，因为这期间中国开始了住房商品化改革。

所以逻辑就清晰可见：政府把土地卖给了地产商、地产商再把土地上盖的房子卖给居民，居民没钱怎么买呢？银行贷款啊。

房奴肩负房贷，省吃俭用还月供在为银行打工？错！在为这个城市的建设添砖加瓦。

因为有人买房贡献财政收入，才有了美好的城市。

因为房奴贷款负债前行，才有你享受的城市繁华。

炒房客买楼，就是掏钱支持城市基础设施建设啊。

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杠杆的转移

政府卖地当然不可能随意的划个圈，就开始对外卖了。而是需要平整土地——安置拆迁户、把地上的建筑物拆除，同时还要通电、通路、通讯、给水、热力、燃气等，卖的土地得有基本的配套设施，这就是俗称的“三通一平”、“五通一平”等。

而做到这些当然得花钱了——拆迁补偿、建筑拆卸、水电路气的铺设等，哪一样不花钱呢？可钱谁出？地方政府啊——准确的说，是地方政府成立的各种建设投资公司出的，这也就是我们常说的地方融资平台。

这些融资平台也没钱啊？那就去各大商业银行贷款呗。没风险吗？有地方政府的隐形担保，怕个啥？

就这样，地方政府为了改善基础设施和公共服务，当地领导也为了自己的政绩，开始大规模平整土地、建设新区。而钱的来源是哪里？是贷款。贷款是什么？是杠杆。为此，地方政府背负了大量的债务。

▲截止2017年底，各省债务余额合计16.6万亿

在2014/2015年经济低迷时，房地产萧条、地方政府债务也压力山大。

感谢“三去一降一补”，其中的“去库存”给楼市注入一支强心剂，也给了地方政府缓解债务、降低杠杆的契机。

先是一线楼市涨，一线调控加强后开始二线楼市涨，紧接着二线楼市严加管制，又轮到三四五线城市涨。全国楼市一盘棋，资金由一线到二线、再到三四五线，直至把房地产库存消化完毕。

这里的资金都是居民储蓄等存量资金吗？NO!是信贷、是贷款、是债务、是增量资金。

这轮房地产去库存的背后，本质是杠杆和风险的转移：地方政府的债务杠杆、地产商的债务杠杆、银行的资产风险等，全部转移到了购房者的身上。

那炒房客在期间起了什么作用呢？

因为炒房客的到来，推动了房价的上涨、搅动了楼市一潭死水、吸引了更多人的眼球、蛊惑更多的人加速负债加杠杆买房——百姓都是买涨不买跌啊。

只有上涨才能去库存！

只有上涨才能降政府杠杆！

只有上涨才能缓解地方债务！

从这个角度说，炒房客反而成了本轮房地产去库存的功臣了？这……让我再思索一会。

可城市需要什么样的炒房客呢？

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这样的炒房客

对某些城市来说，确实需要一些房产投资人来搅动下市场，以产生鲶鱼效应。

城市最欢迎的当然是人才——能贡献劳动、能带来就业、能给这个城市带来财富的人，这也是这波全国城市抢人大战中争夺的对象。

这种人买了房会自己居住，哪怕因他们买房而推高了房价、产生了泡沫，但没关系，他们能创造大量的财富，城市的高房价会因为这些新增的财富而坐实、夯实。

城市也欢迎那种付全款的房产投资人。他们买房就相当于把钱转移到这个城市，支持当地的城市建设啊，如果买到丹东、环京地区、防城港这样的的四五线城市——嗯……怎么说呢？就相当于自掏腰包搞扶贫建设了，竟然免费送钱上门，哪有城市不欢迎呢？

对于那些拿得起首付、可需要按揭贷款的买房人，城市就有些纠结：虽然只能付个首付，但苍蝇再小也是肉，更何况首付也是一笔钱啊！虽然需要贷款，可贷款也得有贷款人啊，加杠杆也得有能背债的人啊！面对地方政府债务和城市基础建设的压力，这种人一定程度上也是欢迎的。

城市最讨厌的就是那种首付是借来的、还要较大杠杆的银行贷款、甚至月供也是“以贷养贷”的高杠杆炒房客。他们买高了房价、却无法为城市带来增量财富，只是为了寻找下一个接盘侠，赚一笔钱就跑。如果他们亏钱破产，会给银行带来大量坏账，甚至会引发系统性金融风险。

高杠杆炒房客，正是政府定点爆破、重点打击的对象。慢着、慢着……可即使这样，也好过没有买房人、没有能转移出杠杆的人啊！

本质上来说，城市是欢迎各类买房人的、当然也是欢迎房价上涨的——缓解了地方债务危机、降低了杠杆断裂的风险、支持了城市基础设施建设、还能让已有房的人资产瞬间增加百十万——居民有钱了，就有消费的动力，这能带动当地经济发展啊。

但房价上涨会引发后买房人的不满，进而引起社会波动，这才是政府担忧的，楼市调控就是在房价平稳上涨和后买房人不满间寻找平衡的艺术。

你以为调控真的是降房价？你以为城市真的不欢迎炒房客？你以为不放松楼市调控是真心话？

Too young too simple!  你太年轻了！

来源：米筐投资