新房二手房价差6000元!洋房均价低于高层?深度解析南通房价

2019年伊始，楼市蠢蠢欲动！

从全国首城山东菏泽取消楼市限购以来，包括深圳、广州、珠海等地陆续出现楼市政策微调迹象。公积金提取政策多地调整，各有侧重。北京对公积金提取手续进行了简化、广州放宽异地购房提取，而长沙、汕头则收紧提取政策，规定更为严格。

而南通作为环沪地区少有不限购的城市，立于长三角一体化上升为国家战略时，自然站上了这一轮“风口”，成为楼市 “新贵”。

众所周知，正如首都之于国家、省会之于省区，一个城市发展最为繁华的区域便是在市中心，同时也是房价最贵的区域。崇川区作为南通主城，房价一直“领跑”南通。

1月较新房价数据，南通市区（通州区除外）中崇川区二手房均价较高，达到17092元/㎡，开发区二手房均价12030元/㎡低于港闸区13638元/㎡居第三。在环比涨幅方面崇川区和开发区分别环降0.89%和0.58%，仅港闸区房价环比上涨0.05%。

看完二手房价，再看新房均价，据搜狐焦点不完全统计南通市区目前在售住宅房源新盘有34个。（不包括商铺、别墅、目前无房源后期待开项目以及未开盘项目）市区高层、小高层在售盘中，崇川区均价20386元/㎡，港闸区均价19398元/㎡，开发区均价13323元/㎡，而苏通园区均价仅8735元/㎡，不到崇川区均价的二分之一。

（小高层通指楼高7—11层，但目前市面上各项目划分不一，故此这里小高层与高层同一比较。）

南通市区各区域高层、小高层在售新盘中，仅崇川区均价破两万，为市区均价较高达到20386元/㎡。在崇川区无论新盘、老盘均价在20000元/㎡左右徘徊，甚至个盘飙往3万的时候，国城璟府小高层12860元/㎡的均价自然便格外引人注目。国城璟府之前开盘，366套房源超5000登记人数，连夜排队买房，在南通下半年楼市下行，去化不佳时，国城璟仍然开盘售罄，这个价格便是主因。

港闸区紧随其后，均价19398元/㎡，在售绿城·沁园、春江阅等共5盘皆为2018年6月后开盘项目，新入市的楼盘均价皆在20000元/㎡上下，拉高了区域新盘均价，较二手房均价高出约6000元/㎡。

开发区2018年成交套数占市区成交套数的60%，成为南通楼市主力，在售项目较多，区域内高层、小高层的新盘均价与二手房均价相差无几。开发区内苏通园区一定程度上可谓是南通市区仅存的刚需阵地了，均价仅8735元/㎡，不过这个价是因为“老盘”加推的江景瑞园的7400元/㎡的均价拉下来的，除个别盘外，苏通园区房价已全面突破万元关，但万元出头的房价于南通而言已经较低了。

市区在售楼盘中洋房均价较高的为港闸区19270元/㎡，开发区次之，而主城崇川区洋房均价低于港闸与开发区，仅16950元/㎡。

崇川区洋房在售楼盘仅国城璟府和红星天铂，且国城璟府是南通著名的“低价神盘”，而2018崇川新出让地块入市的四盘中房价较高，但都为小高层、高层项目，暂无洋房房源。低价神盘和高价新盘仅为高层、小高层的特点使得崇川区洋房均价低于港闸和开发区。

在售项目中，仅苏通园区洋房项目有5个，是南通市区内少有在售洋房项目多于小高层、高层的区域。苏通园区位于南通之南，属南通“郊区”，致力于打造成“江海生态城、国际创业园”。苏通园区相对来说尚处于开发阶段，更重要的是——地多，人少，房价较低，因此低密度的建筑——洋房在这里更为主流。

通常而言，建筑类型中价格应该是别墅>洋房>小高层>高层，在楼盘同个项目中也的确如此，比如开发区春风南岸高层均价15090元/㎡、小高层均价15950元/㎡、洋房均价18000元/㎡；比如港闸区静海府精装小高层均价18340元/㎡、精装洋房均价21880元/㎡；再比如崇川区国城璟府小高层均价12860元/㎡，洋房均价约15700元/㎡、15480元/㎡……

但南通市区中，仅开发区和苏通园区洋房均价高于高层、小高层均价，而崇川区洋房均价16950元/㎡，比高层、小高层20386元/㎡的均价少3436元/㎡，港闸区洋房均价也比高层、小高层均价少128元/㎡。

如上文所述，崇川区洋房均价较低是因为低价神盘和高价新盘仅为高层、小高层，而港闸区洋房均价低于小高层均价仅因为“高价”盘无洋房房源。港闸区今年新开的小高层房价破2万的三盘中，无论是绿城的两大项目绿城·沁园、绿城·蘭园，还是中南的项目春江阅，都仅为小高层建筑类型，在洋房、小高层均价相差不大的基础上，这三盘过2万的价格直接拉高了小高层均价。

别墅皆定位为高端产品，与所处区位的联系较之洋房、高层而言很小，每个豪宅都有其不同的卖点，但是于价格方面都呈现同一个特点——贵。除个别别墅盘价格有所出入外，其他别墅盘价格都贵的差不多，在这里就不做过多讨论了。