买房人告别“公摊”,还有多远

楼市，一直是热点民生话题，围绕地产制度改革更是关注关注的焦点。

今年两会，“取消公摊”的讨论再一次冲上热门！

PART1

今年两会期间，全国政协委员周世虹提交提案，建议实行商品房现房销售制度，同时以套内建筑面积计价销售商品房。

“由于公摊面积存在缺少限制性标准，由开发商委托房产商测绘面积，容易产生暗箱操作等导致公摊面积无序增加和不断上涨。”

周世虹建议，实行以套内建筑面积计价销售商品房制度。“以套内建筑面积计算售房价格，让购房人看得清楚，买得明白，既能避免购房人利益受到损害，又能促进房地产市场交易公平、公正。”

值得关注的是，这不是周世虹排名前列次提出预案。

据报道，国政协委员、安徽省律师协会副会长周世虹曾在2018年、2019年的全国两会上分别提出取消商品房预售制、改革商品房销售计价依据的提案，这是第三次就相关议题发声。

就制度层面来看，这也不是排名前列次提出修改房相关地产销售制度了。

早在2019年2月18日，早在2019年2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。

在这38项强制性工程建设规范中，有一份全文3.1万字的《住宅项目规范（征求意见稿）》。其中，《住宅规范》第二部分2.4.6条指出，住宅建筑应以套内使用面积进行交易。

在随后的附件中，有关部门也做了相关说明：

本条是居民关注的焦点问题，关系到每个住宅用户的切身利益。目前，我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易，这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题，以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。

PART2

公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。

根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》，可分摊的公用建筑面积即公摊面积为:

1、 大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；

2.、每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。

一直以来，在我国大部分地区，房屋交易总面积按照“套内面积+公摊面积”计算。通常来说，大堂、公共门厅、走廊、电梯等公共设施，都会作为公摊面积来计价。

由于缺乏统一标准规范，不同房地产项目的公摊面积会出现很大差别。

比如，有些项目的公摊面积占到建筑面积的40%，导致得房率低，住宅项目得房率要高于非住宅项目。

许多楼盘公摊面积动辄15%乃至30%以上，建筑面积100平方的房子实用面积可能只有70多方，这就导致房价在数字上存在明显失真。

不仅如此，公摊比例悬殊，背后存在着巨大的操作空间。

到底哪些应该公摊、哪些不该公摊、有多少属于公摊部分，为什么有的公摊只有10%，有的公摊却超过30%，这背后的标准相当模糊。

同时，公摊面积的存在，导致无论在精装修还是计算物业费、取暖费时，都存在明显多征的情形。

PART3

20世纪80年代以来，香港房地产交易制度很大程度上影响了内地房地产交易制度的发展与完善，甚至有观点认为“公摊面积”的概念就是源自香港。

不过，2013年1月1日起，香港实行住宅物业销售新规，香港房地产销售彻底告别“公用地方”(相当于内地“公摊面积”)时代。

在内地，重庆是目前少有强制实行以套内面积计价售楼的地方。

早在2002年，重庆市人大常委会就以地方法规的形式，首次对商品房的计价方式做出明确规定。

重庆要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。

当然，对于取消公摊，不同人也发表了不同的看法。

中原地产首席分析师张大伟人认为，并不是公摊面积并不是越小越好，不计入面积价格，意味着开发商同样可以提高套内单价，另外如果开发商过度挤压公摊，会导致社区品质下调，包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。

羊毛出在羊身上，如果出台套内计价模式，需要考虑之前已经入市的项目如何衔接的政策。

当然，公摊面积背后，涉及重重利益，改革历程并不会一蹴而就。目前，取消公摊面积，还只是住建部门的征求意见文件，离正式成形乃至落地，还有相当长的距离。

对此，你怎么看？

文章部分内容来源：孟祥远、南通房谈