想降不敢降?南通开发商得了“尴尬癌”?!

搜狐焦点南通站 2018-11-07 11:11:47
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最近有些“审美疲劳”。 全国各地的地产大号都发着凉了:打折!降价!好像楼市已进入“寒冬期”,但稍微了解楼市的人都知道,南通房价也没见降多少啊,难道全国都在降,就唯独南通头顶上就没有“乌云”? 其实不然! 1 纠结!想降不敢降啊! 最近,搜小狐发现市场有个很奇怪的现象,那就是很多开发商想降不敢降。 比

最近有些“审美疲劳”。

全国各地的地产大号都发着凉了:打折!降价!好像楼市已进入“寒冬期”,但稍微了解楼市的人都知道,南通房价也没见降多少啊,难道全国都在降,就唯独南通头顶上就没有“乌云”?

其实不然!

1

纠结!想降不敢降啊!

最近,搜小狐发现市场有个很奇怪的现象,那就是很多开发商想降不敢降。

比如南通开发区某楼盘,地处能达商务区,一期形势大好,一次售罄,开发商也是大赚一笔。轮到二期的时候,形势急转直下,一样的价格很难卖得动。按理来说,稍微降点价格,凭借不错的品质和良好的区位,房子还是可以很顺利地卖出去的。但是问题来了,敢随便降价吗?不敢!怕之前业主砸售楼部啊,更怕越降价越没人买,好尴尬有没有?!

其实这种盘不是个例,类似的楼盘应该不在少数。

这些开发商经历过一波“冷冻期”,又赶上了一波全国暴涨,一路从低走高,却不曾料到房价犹如过山车,忽涨忽跌,上去容易,下来可是有点难了!

不是不想降,是怕降了有人砸售楼部,更怕好不容易提起的“逼格”,一降更没人买了咋办?

毕竟中国人大多愿意买涨不买跌的!

2

南通房价到底会降吗?

看了目前的市场行情,那南通房价到底会降吗?这个可以从两个维度来分析:一是得先看看有没有降的空间,二是得看开发商降价销售的意愿有多强烈。

01.

南通房价有没有下降的空间?

我们之前给大家说过目前房子的成本价构成,以及去年到今年南通土拍的一些基本情况,其实也就是从这两点来分析。

如果之前有所关注就会知道,南通去年到今年夏末,土拍的行情一直都是比较好的,好到什么程度?地王上限屡次被击破,溢价率动不动就是200%+,再偏的地都能拍出...现在想想,简直是疯狂!

所以,价格能降吗?能,但是按目前这楼面价来说,降不了太多。

我们之前也给大家也算过房价的成本,给出过公式:

房子成本=土地成本+建安成本+财务费用+税金+其他费用(融资、管理和营销等)

除土地成本(楼面价+土地契税+市政配套费)外,根据目前的市场行情,房子成本的“建安成本+财务费用+税金+其他费用(融资、管理和营销等)”构成,姑且把它叫做“其他成本”,大约等同于楼面价。那么楼面价拍到9000元/㎡,我们大概也就能估出房子的成本价约在18000元/㎡左右了。

如果开发商要降价,你说该怎么降?无非就是少赚点,更甚者保本快速回笼资金。

所以细想一下,之前以土拍价2000+/㎡拿地的,大多都还能幸福地微微笑,毕竟仍有多余的下降空间;三年前拿地的,也可以捂着嘴偷偷笑,毕竟已经赚了一波,降也是能够接受的;然而近两年高价拿地的开发商,却只能站着哭了。

02.

开发商降价销售的意愿有多强烈?

说白了,要是资金能撑住,谁想降价?

资金链若是濒危,可就要面临关门大吉的风险,到这点上了就算是冒着被砸售楼部的风险,也得赶紧降价出货回钱。至于那些资金链够坚挺、家大业大的开发商,完全可以再撑一撑,耍耍“逼格”!

不过,从了解到的实际情况看,想降的还是大有开发商在的,毕竟这年头谁都缺钱,玩资本的开发商更缺钱。据全国十大房企2017年年报数据显示,2017年全国十大房企负债率约在73%-89%之间,品牌房企尚且如此,那小开发商又有几家资金链不紧张的?

更何况,年底任务重,回款才是王道。懂行的都知道,到了年底开发商要给银行、建筑公司、广告商、活动方等很多合作方结款,催账的一波一波来要,房子又销得不景气,能不着急吗?

想降价应该是隐藏的心声。

3

这房价,为啥想降不敢降?!

尽管受楼市“凉风”影响,大多数房企都已启动了“全民营销”战略,但反馈到我们身上的也就是每天接到的售楼电话多了两三个而已,南通市场上目前还没有出现“明目张胆”的降价现象。

开发商究竟为啥不敢降价?

因为在楼市大涨行情中,开发商给自己同时埋下的三个炸弹。

其一,跟风涨价,可跟涨容易,降价难啊。

为啥?怕维权啊!本来是个七八千的盘,一下疯涨到一万二三,套了一批刚需、炒房客等等,然后行情不好了要降,谁能同意?

估计掏了三代家底,赶上高价买房的刚需,不会轻易放过开发商,投资客呢?也不会,炒房团,更不会!!!

敢降价,估计房子还没卖出去,售楼部就不保了!

其二,枪打出头鸟。

开发商也会很无奈,因为房价太敏感,它和整个周边市场生态链、自身项目价格定位、以及未来产品入市策略息息相关,必须从长计议,不能轻易做调整。

有时候想降吧,又怕引起其他开发商不满,引来同行非议,尤其在同一个片区,只能偷偷小降。都在静观其变,谁也不愿做被枪打的出头鸟,如果因为降价造成市场混乱,自己也别想在圈内混了!

尤其是小开发商,先降价的容易在行业立不住脚。

其三,行情好时都规划大户型,去化难度陡增!

很多开发商根据去年到今年上半年的市场行情,规划了一批改善产品,一窝蜂的三四室也就是大户型产品,连很多刚需楼盘也是这样,现在规划已定,产品设计没法改,遇到楼市行情不好,更是加剧了去化难度!

比如130平米,按12000元/㎡出售,总价也要一百五十多万,现在的小刚需谁能承受得起,大面积房源在市场冷淡时,更难出手。

太大了卖不动,降价也不见得能卖动,你说尴不尴尬。

4

降还是不降?

全民营销已悄然启动

回想2018年南通楼市的行情,可谓炒房、抢房、退房、维权通通上演了一遭,戏剧场面之大,可能近十年来都难得一见!

这两年,南通房价领涨全国,翻番的涨幅让南通可谓“红极一时”,那时候,逢开必卖,万人抢房都成了常态。

 

谁料一入秋,竟也凉得这么快!

看看目前的行情,去化率高的楼盘,大多诸如国城璟府江山鼎之类的性价比较高的楼盘。但从意向登记趋势来看,合心意的楼盘却越来越少,尤其是地段偏一点的项目,无论大小开发商都卖不动,这就是市场真相啊!

那卖不动的开发商咋办?迫于压力想降价又不敢降,尴尬的只得“偷梁换柱”了!

比如,先锋镇某楼盘,自称是中创区楼盘,高层精装卖到咋舌14000左右一平,随着楼市的下行,突然画风一转,据说要改成毛坯房

精装换毛坯毕竟也是开发商惯用的套路,且不失体面的一种降价伎俩。

如果细心一点,你还会发现,全民营销已经重启了。

比如近期小编就从接到的不少卖房电话,发现了一个现象:有不少置业顾问,同时身兼着其他楼盘的销售工作。可见,全面营销已悄然启动,并且推介“有奖”也已经重启,光看给打电话小哥的服务态度,估计这个“奖”就不低。

不过虽然全民营销已启动,但折扣优惠还是避而不谈的,给电话小哥热情满满,但是一旦问及优惠问题,却只会说让你去售楼部边看边谈,不敢公然放优惠。

同样,这也是南通房价“尴尬癌”的一大体现啊!

“寒冬”将至,有经验的开发商当然知道如何保暖。全民营销已启动,想必折扣优惠、工程抵款房已经在路上了。接下来,南通楼市的剧情将是继续在纠结中度过,还是来个痛快的“一降到底”,咱们走着瞧吧。

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