土拍新玩法!限溢价,竞品质,取消竞自持!

一个清晰的信号从周边城市传来，那就是集中拍地政策开始“打补丁”了。

近期，各地楼市调控不断，深圳、青岛、天津、上海等地已发公告暂停或延迟了第二批集中供地。

012天4城发布土拍公告第二轮集中供地来势汹汹就在近2天，就有成都、南京、合肥、杭州四城发布土拍公告，同时对一些土拍规则、房企资质要求做出了要求。

1、8月24日晚，成都发布2021年第二批住宅用地集中出让公告，75宗共5686亩土地，计划在9月15日、16日、17日3天拍完。本次拍卖宗地采取“限房价、定品质、竞地价”拍卖措施，拍卖土地全部设有较高限价，溢价率普遍在9%-11%左右。2、8月25日上午，南京发布第二次集中土拍公告，53宗地计划9月26日拍卖。本次拍卖宗地实行“限房价、定品质、竞地价”的全新出让模式，将溢价率限定在15%以内，房企拿地后6个月内住宅不得上市等“史上最严”的监管规范。3、8月25日晚间，合肥发布第二次集中土拍公告，17宗地共2230亩地，计划9月17日拍卖。其中，竞买规则发生改变，由此前的“价高者得+较高限价时转竞配建租赁住房+摇号”改为“价高者得+竞装配率+摇号”“价高者得+投报高品质住宅建设方案+摇号”。4、8月26日上午，杭州重新发布了第二次集中土拍公告，共31宗共2873亩地，计划10月12日拍卖。相比上次公告，此次恢复挂牌，调整内容很多。

截至8月26日，在自然资源部、住建部等部委要求22个重点城市实施土地供应“两集中”重点城市中，已有10余个城市相继暂缓或延期第二轮集中供地。

很显然，这一波土拍新动向，肯定是一次集体性的事件。但，这究竟是为什么，又传递了什么信号呢？02 降低溢价率、取消竞自持房企有了喘息机会早在4月开始集中土拍不久，房企就开始说“算不过账”了。房企们豁出半条命才抢到地，然而事后一算账，发现利润连蚊子腿都不如，甚至可能会赔钱，于是便出现了宋都宁可不要5000万保证金也要退地，融信拿完地却发现找不到合作方等问题。

在此背景下，有城市的第二轮土拍摸底调查中，企业反馈“零参与”。在排名前列轮集中土拍中，受伤的不仅是开发商，也包括购房人。首轮集中土拍后，溢价率上去了，各地房产中介一路欢呼“面粉涨价了”，催着买家赶快“上车”。于是，各地又上演一波抢房行情。基于“地价推高房价”的判断，监管层自然不会坐视不顾。因此，据相关知情媒体透露，自然资源部于8月10日召开闭门会议。网传，该会议明确二批次重点城市土地出让政策调整，涉及限定土地溢价上限15%，不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价；到达上限后通过摇号、一次性报价、竞高标方案决定土地归属等多方面内容。

那么，这个消息可靠吗？从已经有新动作的城市来看，答案应该是肯定的。如天津已经明确了调整土拍规则：上限溢价率全部调整为15%，同时取消竞自持，全部改为摇号；杭州、南京、合肥也明确了第二批集中供地部分地块采用“竞品质”的成交规则。另外，各地政策调整的方向有很多，最吸睛的一条当属单宗住宅用地溢价率不得超过15%，不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际地价，到达上限后通过摇号、一次性报价或竞高标方案等方式确定竞得人。

图源：中指院简单来说，就是要控制房企拿地成本，留出合理的利润空间，让房企能活下去。03 土拍“竞品质”时代来临，利好品牌房企除了降低溢价率，还有一个备受关注的话题，就是全国重点城市都在试水“竞品质”方式拍地。其中，北京、合肥，土拍达到限价后，品质更高方案的提供者将确定为最终土地的获得者。

杭州则是首先通过对企业开发资质、楼盘品质方案进行评分，入围房企方可进入下一轮拍地。杭州的“竞品质”维度包括绿色建筑、装配率、绿化率、工程保修期、全装修等。

其他如南京、成都、苏州等城市也出台了相关的“品质”规定，基本是从公共空间、园林、建筑、户型、精装等方面进行明确。“竞品质”时代，品质改善终于有了官方性质的标准，而开发商也将不得不关注品质，这无疑会加剧去弱留强的楼市分化。但新的行业趋势下，也有受益者，那就是善于打造高品质的品牌房企。04 限制房企报名地块中小型房企机会来了值得关注的，南京、杭州还限制地块报名总数，避免集中出让变身资本比拼。南京规定同一竞买人及同一集团成员企业，在同一批次出让公告中所报地块数量，不得超过本次公告地块总量（不含高淳、溧水）的30%。杭州还规定除“竞品质”地块外，同一房企最多只能参与5宗地块竞买。除此之外还有南京，首次提出竞得土地后6个月内住宅不得上市。这在一定程度上限制了房企的高周转，为确保工程建设质量和施工安全，保证科学的设计和施工周期做出要求。在全国一盘棋的主背景下，很显然的是，房地产市场的拐点，这一次真的来了。面对仍处于上行通道的房价，从土地市场开始“釜底抽薪”的一击，加上金融层面的联合管制，未来的房地产市场，政策优化将是常态。

来源：乐居南通