南通九月土拍寒凉来袭 港闸地块60%商业建筑或成房企拦路虎

随着台风“山竹”过境，“金九”也已过大半，本是楼市积极备货、黄金销售时期，南通金九却已呈现出了微凉之风。

八月仅最后一周南通市区有7盘入市，整体去化率尚可。原以为“金九”会有更大动作，却不料突然迎来一波凉风。至9月20日，九月已即将进入下旬，但目前南通市区9月入市项目仅有绿城·沁园、枫丹酩悦和红星天铂三个项目，且整体去化率仅为65%，楼市辉煌似难再续！

不仅楼市入秋，土拍市场也唱起了“凉凉”。如皋连续2宗宅地出让，一终止一流拍；中创重磅地块R18032，仅经两轮报价，溢价率不足0.1%成交；海门“较高起始楼面价地块” CR18025底价出让；海安2宗商住用地底价成交；港闸市北高新两宗宅地终止出让……一系列底价和终止出让似乎表明南通土拍遇冷已成为无法回避的事实。

其中最引人注意的莫过于港闸市北高新区两宗重磅地块的终止出让。

市北高新科技城自2010年横空出世以来，在上海、南通两地跨江合作共同努力下，迅速完成了华丽蜕变！目前，已有20多家品牌企业陆续落户，多维立体高架建设、生活配套设施也在不断完善，人气不断攀升，已逐渐成为南通市区万人瞩目的热点板块之一！

并且，市北高新区的万科翡翠东第地块，于去年9月出让时楼面价已高达10123元/㎡！所以当大家还在期待今年新增的两宗地块能拍出什么价位时，却得知已纷纷终止出让，不免让人大呼意外。

本月港闸终止出让的两宗地块为R18027和CR18031，官方解释为规划调整！

CR18031地块起始价约7.1亿元（11360元/㎡），起始楼面价4918元/㎡！

R18027地块起始价69041.378万元（8010元/㎡），起始楼面价6675元/㎡！

两宗地块接连终止出让，不少人猜测是因无人报价而终止出让的。不管原因究竟为何，这两宗地块都有了“不圆满”的标签，给南通九月土拍市场蒙上了一层寒凉的气息，其终止出让前的报价情况也显示了各大房企对于这两宗地块仅持观望状态。

两宗地块处于市北高新区内，且两宗地块都靠近地铁站，其中R18027距在建的地铁一号线惠民路站仅约10分钟步程，而CR18031距在建的地铁一号线幸余路站稍远，但骑个自行车也仅8分钟车程，两宗地块可谓坐享地铁利好辐射，但为什么却没能引来众房产大咖为其挥舞钞票呢？

地块限制条件：不低于60%的地上商业建筑

R18027地块出让公告要求竞得人须持有本地块不低于60%的地上商业建筑，进行统一经营管理，不得销售！

CR18031地块出让公告要求该地块首次批准建设面积不得少于宗地总建筑面积的50%，首次批准预售面积不得少于6万平方米。此外，竞得人须持有本地块不低于60%的地上商业建筑，进行统一经营管理，不得销售！

众所周知，目前市北高新区少有发展不完善之处，大概就是缺乏商业配套了。此次出让的两宗地块都要求竞得人须持有本地块不低于60%的地上商业建筑，进行统一经营管理，不得销售！一定程度上想要完善市北高新的商业配套，不过市北高新虽不断发展，但其较之主城区和北大街等地，区域仍然面临着人气不足问题，需要进一步发展，所以其不低于60%的地上商业建筑门槛自然拒绝了一批开发商。

区域市场走向高端趋势：去化成忧

我们来看一下市北高新热门楼盘拿地时的价格，随着时间推移，楼面价从万科白鹭郡2016年的2794元/㎡到万科翡翠东第2017年的10123元/㎡，楼面价不断攀升。再来看楼盘今年备案价格:万科白鹭郡11811-29980元/㎡，远创樾府13320元/㎡；恒大御澜庭14762元/㎡；万科翡翠东第17200-28000元/㎡！随着拿地价格的飙升，房价也一路走高，区域内房价逐渐走向高端化市场。

上表为8月入市项目去化情况统计，可以明显看出房价在10000—12000元/㎡的去化率与房价达到18000/㎡的去化率呈现明显的分化趋势。10000—12000元/㎡的楼盘除海上传奇开盘首日去化率约90%，于一周内售罄外，其他项目皆为开盘即售罄。而高端盘中8月去化率较高的万濠瑜园也仅为82%，其他皆在70%左右，高端盘的去化率相对较低。

港闸市北高新区房价正逐步走向高端化市场，而高端楼盘的相对较低去化率，与现在开发商普遍追求的高周转相背离，一定程度上降低了房企的拿地热情。

融资环境趋紧  资金压力大

中国指数研究院数据显示，今年前7个月，全国房地产市场土地流拍已超过800宗，其中一线城市13宗，二线城市178宗，累计流拍建筑面积达7954万平方米。背后原因是还债的压力越来越大，融资越来越难。

据天风证券统计数据显示，2018年到期的房地产相关债务将达1949亿元，且主要集中在三、四季度，分别高达932亿元、698亿元。2019年、2020年到期量更加庞大，每年的增量都在1000亿元以上，偿债压力大。

且因金融去杠杆，央行对房地产调控的窗口指导，债券和信托、ABS这类融资的成本上升明显。9月20日，三家房企宣布发债，较高的一笔年息已达12.5%。目前国内再融资较为困难，融资环境趋紧，融资成本高，房企融资越来越难。

在偿债压力大的环境下，融资大环境也不断趋紧，房企的资金压力空前，多方承压，开发商拿地积极性被严重打击。

房企资金压力、地块限制条件和区域房价走向等因素影响了市北高新的这两宗重磅地块未能吸引房企大咖们的火热追逐。“金九”已过三分之二，但南通的楼市和土拍市场却都有些成色不足。9月重磅看点地块几已落下帷幕，接近底价成交已成趋势，全国土拍走凉背景下，南通也未能“独善其身”。

不过，9月21日，港闸区内一纯新楼盘春江阅新领销许，将于9月22日推出240多套14层143-185m²小高层，均价20800元/㎡。不知到时是否可以为这“金九”楼市增彩添色。