地产投资——由粗放型向专业化时代转变

焦点财经界 2019-07-20 17:52:26

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我们喜欢未知的未来，但我们更喜欢具有远见的预判。

没有失败的过往将是较大的风险

纵观地产行业过去十年的发展轨迹，只要能熬到2015年3月30日之后（简称330），就几乎没有投资失败的案例。是不是让其他行业的投资感觉自己“弱爆”了，风投行业的小明是不是都开始自行惭愧了，自己万分之几的命中率与人家的百发百中简直就是天壤之别。不明真相的吃瓜群众也会在暗自鼓掌，地产老板真是英明神武，地产投资人员真是高素质好眼光。可是真是情况是否真的如此，只有自己心里清楚。

虽然原因很多，但是道一千说一万，终究最根本的原因就是受益于房价无节制的上涨，掩盖了很多错误的投资行为。我之前听到一个案例——某公司在房价还是2万的时候，老板脑袋瓜子一拍大笔一挥，就拍下了楼面地价2万多的土地，投资部门为了说明拿地的合理性，硬是把售价调到4万多才能实现要求的投资回报率。可是市场更会开玩笑，项目刚好在330后入市的，一不小心卖到了8万，我们是不是只能对当初老板“英明”的决策啧啧称赞？

所以，其他行业的小伙伴们，当你看到开发商在拍出楼面地价比房价还贵的土地时候，不要惊讶，更不要觉得匪夷所思，因为历史告诉我们，他们曾经这样如此的成功过，我们只能是相信一切皆有可能了。

在房价不断攀升的市场中，地产商可谓是赚到盆满钵满，自信心也是不断爆棚，各大开发商设法到处拍地王，增加曝光率。在2015-2017年这三年，房价实现飞跃的三年里，开发商拿地的热情可谓空前高涨，到处疯狂拿地，有点肆无忌惮了。

而这正是风险所在，因为没有真正经历失败，而无所畏惧。无所谓经验，所以暴露都是最天然的本性——追高杀跌，你追我赶。

房价跌落风险加大

有些经济学常识的人都知道，任何行业发展都是具有周期性，大周期套着小周期，小周期构成了大周期。从投资的角度看，抓住行业的周期变动是投资成功的关键因素之一。用中国人的话来说就是盛极必衰，否极泰来。

房地产行业在过去发展的20年里，在城镇化进程加速、人口迁移、货币宽松等多重因素的叠加效应的推动下，出现量价齐喷的态势，处于行业发展典型的上行周期，特别是过去的三年里，更是处于加速上涨期。往往加速上涨后，就是转折点来临之际。有长期股票投资经验的人就懂得，牛市的后期都是疯狂和不理性的，股价都是迅猛上冲，但是一旦转折点来了，下跌的时候也是加速度的，让投资人猝不及防，损失惨重。

房地产行业会不会在转折点后出现快速下跌呢？目前我个人判断，快速下跌的可能性不大，快速下跌就是崩盘。房地产不像股票，产业链太长，关乎到GDP和民生大计，有形的手会时不时出来托盘。但我们也要看到只要是市场经济，有形的手也无法扭转行业周期和改变市场的衰退，它能改变只是这个过程和速度。这些转变是与人口结构、需求以及货币政策的变化密切相关，有些因素不以人的意志而转移。内部关系太过于复杂，这里就不展开讨论。

那么未来房地产尤其是住宅市场面临的景象将是在有形的手限制交易的情况下，房价尤其是一二线城市的房价仍然是高位运行，但是会呈现有价无市的市场局面。房价的稳定不前，而老百姓的收入在增长，那么房价就是在相对下跌，最终会寻找到一个平衡点。这里温馨提醒一下，三线及以下的城市房价就很难说了，在这些城市投资的人得小心，至于自住客无需过于担忧；另外就是对一二线城市房价有上涨预期且加了杠杆的投资客也要小心，一旦房价无法上涨且难以有效退出的话，就沦落为房子被银行收回，还会欠一屁股债的悲催局面。

先知者开始学会谨慎前行

对于有远见的开发商，早在一两年前就在考虑如何对冲风险。以万科为例，这个在中国地产行业特别的领导者（不仅仅是因为销售额靠前，包括公司治理、职业经理人制度等都是一骑绝尘的），已经将自己的定位改变成了城市配套服务商，这不是简单的文字游戏，而是意味着一种战略和业务取向；而一向以稳健著称的金地，也开始尝试在产业地产、餐饮、教育等领域寻找突破点；具有大国企风范的招商蛇口则将自己业务定位于社区开发与运营等等。

有一些以前很多不屑于看测算表和投资指标的公司，与开始逐渐搭建自己的投资体系和投资标准。这不仅仅是标准化和规范化的要求，更是适应当前市场变化的需要。李嘉诚对房地产投资最著名的“位置论”，虽然表面是在强调位置的重要性，其实是想告诉大家在房地产行业如何对预期的判断。一个专业投资人明白，预期的判断并不是天马行空异想天开，或许以前发展的过程中确实混得开，这也是造成以往房地产投资粗放化管理的根本原因。但随着风险的显现已经某些的惨败的案例的出现，以后的投资必将逐步走向专业化和精细化。

房企拿项目方式开始呈多样化

土地是房企的命根子，能够低成本获取优质土地更是房企竞争力的体现。以往，开发商仍是以勾地和招拍挂来获取土地为主，但是随着土地供应的稀少（尤其是一线城市），城市面临二次开发，同时受益于金融手段的多样化，收并购和城市更新越来越成为开发商获取项目的重要手段。但收并购和城市更新和招拍挂不一样，专业程度很高对于以往不重视专业化投资的房企来说是不小的挑战。从近几年很多开发商在市场寻找投并购的人才，发现市场在这个领域存在很大的少有，人才极度稀缺。

收并购需要开发商拥有专业的团队，能够完成收并购的标的的遴选、谈判、估值、融资、运营及退出。涉及很多专业的财务、税务、法务及金融知识，包括复杂境外交易、税筹、资产剥离等等。对于一向对投资粗放管理的开发商来说显然是有点不适应，即使好东西放在面前也不敢去拿，也不知道怎么拿。

城市更新也是一个高度专业化的工作。以深圳为例，一是要面临着政府不断变化的政策，政策对地价、销售政策、建筑设计都在不断变化和约束，政策风险极大。第二，除了要应对政府的各种政策和规划，还要面对原业主的各种诉求，原业主类型繁多，诉求不尽相同，奇葩要求也是迭出，村里和企业主的诉求往往差别很大。城市更新里套着境外股权交易，这样的案例在深圳太多，对开发商的专业能力都是极大的挑战。有些人想在城市更新占些便宜，估计就是太低估别人的智商了。

拍脑袋的年代必将远去，未来将是专业制胜的时代。

政府监管越来越严格和透明

由于政府几乎是少有的土地供应者（未来允许农地入市，或许供应局面有所改变，但也是在政府的监管下），以往房地产商所谓的投资拓展，很多时候主要工作就是要去公关政府，原本投资所需的能力都是抛到九霄云外，这也构成了上一代地产投资拓展人的特征（这里省略一万字，我就不去总结了）。

但是我们必须看到，政府对房地产的监管是越来越严格，很多出让条件明显比以往刚性了很多，要想改变一个小小的规划条件都是层层审批和公示。与此同时，由于房地产的利益巨大，民众对房地产相关的东西透明化要求越高，现在很多事情必须在公开透明的环境中进行，政府的寻租空间越来越小，公关的效果也就越来越差。

对于整个社会和行业来讲，这无疑是一件好事，有利于更具有投资、产品设计和运营能力的房企在竞争中不断发展壮大。但显然，对于习惯了以往那些做法的地产拓展人员会有太多不适应，甚至最终会被淘汰。

房地产投资的护城河变窄

随着房价的节节攀升，地价跟着水涨船高，一二线城市则是地王频出，楼面地价拍出来高于售价也是比比皆是。只是我想试问一句，那些拍板拿下楼面地价比售价还高的决策者们，你们在拿这块地的时候，心中到底有几成把握可以盈利？为国家盘者另当别论。

在过去房价快速上涨的过程中，房地产投资存在很宽的护城河，所以几乎没有失败的案例。再怎么差的投资都能在这个市场中取得成功，这不是投资能力有多强，而是利润的安全垫够厚。正是因为这样，大家的投资能力的差别似乎也体现不出来。

除了招拍挂地价的暴涨，这几年的收并购市场也是异常活跃，有人参与游戏有人立场。由于房价在过去持续性暴涨，卖家对未来的市场的预期不会低自然提高卖出诉求，买家由于对未来预期也不低所以就是加杠杆也要接盘。所以能够从别人手里买到东西，买到的价格肯定不会太便宜。

旧改获取的项目就更不用说。一是政府会限制开发商赚太多的钱，二是获取项目本身的成本就很高，包括显性成本和隐形成本，以及拆迁带来的不确定性都会增加开发商获取项目的不确定性，这也是不可忽略的成本。

先暂且不说房价是否真的会暴跌，就是以这么高的成本获取的土地，已经吞噬了部分利润，让投资的护城河变得越来越窄。

投资的技术性风险是不可逆的

由于在以往房地产投资领域没有出现过大的风险（那些由于经营不善导致的失败不是投资的失败，因为别人拿到这个东西后可以把东西做好，只是运营能力的差别），很多开发商对房地产投资带来的风险严重意识不足。投资失败带来的风险往往是技术性风险，是不可逆的，而运营的风险是管理风险，那是可以通过改变运营条件而改善的。

一旦项目投资的失败，就成为不可逆的风险，简单说就是必将为公司带来损失。对于杠杆率一直居高不下的开发商，往往一个项目现金流出现问题就会产生连锁反应，从而为公司带来系统性风险，尤其中小开发商。

俗话说，教训都是从失败中获取的。目前仍是很多开发商都不会意识到这种风险，或是即使意识到也不知道它的严重性。过去的几年，部分开发商不理性拿地，风险必将会在接下来不长的时期内就会显现出来，我们拭目以待。

地产行业正式进入投资专业化时代

地产行业投资时代的到来，不是主动的变革，而是被形势和市场所倒逼的。这样的变化必将为市场和部分企业带来阵痛甚至剧痛。但是历史潮流不可逆，趋势无法改变。专业化投资的本质就是对预期和风险的有效管理。行业走过了周期的高潮也必然回归理性，甚至走向不理性的衰退。投资方式多样化，对开发商和投资人员带来更高的要求和更大的挑战。主动提高能力和及早应对或许会成为弯道超车的战略性决策，而依然沉溺于过往的经历和成见，则会被历史抛弃也是必然。

我们喜欢未知的未来，但我们更喜欢具有远见的预判。