地产TOP20,都是怎么布局非住宅地产的?

今年以来，国家对于房地产行业“房住不炒”的这一定位，已经数次强调与夯实，甚至不惜掐断房地产各条融资、贷款的通道。

如果说2019年难，那未来十年或许更难。

因为，“落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段”是未来不可逆转的趋势。

随着调控政策的深入化和精细化，房地产行业也正在从高速增长向平稳增长过渡。这对于房企来说，不吝为是否能“活下去”的拐点。

从部分上市房企披露的2019年上半年业绩预告来看，规模房企仍保持高质量发展，市场份额稳中有升，竞争优势进一步深化。

而中小规模房企利润增长面临较大的压力，人民法院公告网显示，今年以来，已经有接近300家地产商破产，意味着市场给小地产商空间已经不足。

著名财经主持人马红漫说，从企业的盈利模式选择来看，龙头房企的选择更具风向标意义。那么，龙头房企是如何在正处于调整和转型时期的房地产行业中逆流而上，稳健发展的呢？

目前，龙头房企基本上都已陆续布局商业地产或产业地产。从品牌运营看，其中以购物中心、公寓为主，自持酒店物业的房企虽多，但主要以委托给第三方管理的形式为主。

来源：猫头鹰研究所

产业地产方面，自2016年国务院提出《关于进一步扩大旅游文化体育健康养老教育培训等领域消费的意见》后，各家房企积极布局“五大幸福产业”，领域包括旅游、文化、体育、健康、养老。 

根据猫头鹰研究所盘点的房地产企业TOP20的布局情况来看，房地产企业的多元化转型已初现规模：

来源：猫头鹰研究所（* ✅表示涉及该领域业务，但未查到明确的统一品牌）

碧桂园：“三驾马车”

2018年，碧桂园集团旗下新碧园商业根据项目所在不同区域、城市级次、商业体量等，发布了“凤凰”系列商业品牌——凤凰茂、凤凰邻里、凤凰荟。未来5年内，新碧园商业将通过自持或轻资产输出模式开业运营30家以上商业体，预计2020年新增商业体量300万方。

酒店方面，2000年，碧桂园开出排名前列家酒店，至今发展为“碧桂园凤凰酒店”、“碧桂园假日酒店”及“碧桂园凤祺公寓”三大品牌，拥有已开业酒店75家，筹建及品牌特许经营酒店超50家。

2017年碧桂园BIG+碧家国际社区品牌正式露出，2018年碧桂园百亿租赁住房REITs首期发行17.17亿。

碧桂园在巩固房地产开发核心业务的同时，布局了机器人、农业等延伸业务，并表示未来的重点业务布局“三驾马车”：地产、农业、机器人。

万科集团：城乡建设与生活服务

2011年万科宣布进军商业地产领域，2013年成立商业管理部，2016 年联合收购印力集团。

商业项目品牌包括区域性购物中心印象城、片区型购物中心印象汇、社区商业印象里、超大型商业中心／目的地商业Mega印象城以及万科广场等。

2018 年，印力集团联合收购凯德20家购物中心完成交割并同步更名为“印象”系列。截至2018年底，集团管理商业项目共计210余个，总建筑面积超过1300万平方米。

2014年万科率先试水长租公寓领域，2015年单独成立租赁公寓业务部，以青年公寓“泊寓”为主要产品线。截止 2018 年底，万科长租公寓业务覆盖 35 个主要城市。

2012年万科已开始布局产业地产，包含工业园区、物流地产、写字楼、大型综合体等业态。

中国恒大：民生地产

2019年，恒大正式完成多元化产业布局，形成了以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，新能源汽车为龙头的产业格局。

恒大酒店管理集团在20多个大中型城市兴建或规划五星级恒大系列酒店。

在构建文化旅游综合体方面，恒大专为2-15岁的少年儿童打造“恒大童世界”， 目前15个项目已布局完成，2021年起陆续开业；全室内大型温泉水乐园“恒大水世界”， 未来2-3年计划布局20-30个；以及2020年即将开业的“中国海南海花岛”。

2018年，恒大酒店集团正式宣布推出公寓品牌“逸阁”，并将陆续推出行政公寓、度假公寓、服务公寓等三大系列。

另外，恒大健康整合医疗、健康管理、养生、养老、保险和旅游资源，目前已布局16个“恒大养生谷”，未来三年布局超50个并陆续开业。

融创中国：美好生活整合服务商

融创中国围绕“地产+”，全面布局融创文旅、融创地产、融创服务、融创文化四大战略板块。

融创将商业命名“精彩系列”：城市级综合商业“融创中心”；区域型商业“精彩天地”；邻里型商业中心“精彩汇”；社群型商业“精彩派”。

2018年，融创正式发布其长租公寓品牌名称“zhuzhu”，中文名“住住”。此外，融创上海区域长租公寓产品名为“心地”，服务中高端人群。

融创文旅已拥有10座文化旅游城，4个旅游度假区，9个文旅小镇，39个乐园，24个商业和70家星级酒店。2018年，融创收购万达原文旅集团和13个文旅城项目的设计、管理和规划公司，持有万达文旅100%股权。

保利地产：不动产生态发展平台

截至2019年4月，保利商业在全国34个城市开业运营206个商业项目，商业经营面积超过230万平方米。

购物中心方面，保利构建了以保利MALL、保利广场、时光里为主体的品牌体系，截止2018年12月，已开业运营购物中心17家。

保利地产旗下社区商业品牌“若比邻”，专注社区全渠道消费。以线上APP平台、线下若比邻MALL、社区商业中心、商业街、生鲜超市、鲜食便利、无人零售等产品矩阵，截止2018年12月，已开业运营若比邻社区商业门店139家。

保利酒店管理有限公司截止2018年12月，已开业运营29个品牌酒店，1个国际会议中心。旗下公寓品牌N+、瑜璟阁国际公寓，截止2018年12月，已开业运营18家。

绿地集团：以房地产为核心，布局多种功能性产品

绿地商业旗下包括：地标性商业中心“绿地中心”、“绿地中央广场”；综合型商业中心品牌“绿地缤纷城”及“绿地新都会”；3万平米以下、以主题商业街为特征的社区配套商业“绿地邻里中心”；社区型商业中心“绿地乐和城”、“绿地中心”。

目前绿地商业集团一共有6大G系列商业品牌：即G-super绿地全球商品直销中心，G-coffee绿伴咖啡、G-cooking焙趣厨房、G-kids绿逗乐园、G-Kitchen绿仙小厨、G-Fresh绿林菜圃。

绿地国际酒店管理集团于2012年开始推出自主酒店品牌“铂瑞-PRIMUS”、“铂骊-The QUBE”，以及2016年发布的“铂骊Q酒店-Q Hotel”，并于2018年排名前列季度揭幕“铂派-Q-Box”酒店品牌。绿地酒店产业遍及全国20个省市70个城市，目前建成及在建酒店70余家，拥有各类客房2万余间，资产规模250多亿元。

2019年3月28日，绿地酒店旅游集团正式设立全品牌系列长租公寓，分别为“铂瑞服务式公寓”、“铂骊服务式公寓”、“铂派青年公寓”、“铂派企业公寓”四大品牌。

中海地产：国际化不动产开发运营

2014年，中海形成写字楼、购物中心、酒店3大产品系列。公司旗下的购物中心品牌为“UNI 环宇系列”，包括“环宇城”、“环宇荟”、“环宇坊”、“富华里”。

行业内首创的写字楼运营服务品牌“中海云商”，布局全国15个核心城市，是内地较大的单一业权写字楼发展商。

2016年，联合办公品牌OfficeZip发布，进驻6个城市，共享办公面积约3万方。

截止 2018 年底，中海持有并投入运营的商业物业达409万方，包括42栋写字楼，13家购物中心，12家星级酒店。

另外，中海还有长租公寓四条产品线：服务型商务公寓、社交型菁英公寓、互动型青年公寓，以及传统型长租住宅， 构建了中海“海堂”、中海“友里”及青年产品全系品牌，目前在建项目10余个。

产业地产方面，中海教育品牌目前持有并运营两所K12学校、4所高品质幼儿园、4所中海学堂以及羽毛球营地、高尔夫营地、海南中海PEPA探索学院等营地项目。其所创立的中海锦年健康养老品牌，目前持有并运营两所中海福居长者公寓。

新城控股：“住宅+商业”双轮驱动

2012 年 2 月常州新城万博广场正式改名为新城吾悦广场，推出新品牌“吾悦广场”及旗下三大产品线— —吾悦国际广场、吾悦城市广场和吾悦生活广场。截止 2019 年 2 月末，开业+储备吾悦广场共102座，布局25个省份及直辖市，覆盖80个大中城市。

2018年6月，新城成立长租公寓品牌“新橙寓”， 目标客群定位在青年白领人群。

2015年9月，新城控股增持了金东方颐养园70%股权，探索养老地产。

华润置地：销售物业+投资物业+X

购物中心方面，预计截至2020年，华润置地计划投入运营的商业项目达54个。大型城市综合体万象天地、城市综合体万象城、区域商业中心万象汇/五彩城、社区商业中心1234space。

旗下长租公寓“有巢”系列，品牌包括“有巢公寓”、“有巢公馆”、“有巢公邸”及“有巢新城”四大产品线。

华润置地的康养业务聚焦健康小镇、持续照料社区、城市康养综合体、社区居家服务中心、康复医疗，目前在北上广深等27个城市中心区域有序开拓养老项目，打造综合性养老服务体系。

华润置地挖掘“地产+教育”的协同价值，开设创新型公立学校、民办学校和国际化学校。

龙湖集团：城市转念即达的欢乐入口

1993年创建于重庆，发展于全国，集团旗下四大主航道业务涉及地产开发、商业运营、智慧服务、长租公寓。

截至2018年底，龙湖商业累计开业商场数量29个，开业商场面积超300万平方米。主要商业地产品牌有区域性购物中心龙湖天街、以地域特色为依托体量以3-5万平方米为主的龙湖星悦荟，以及中高端家居生活购物中心的商业地产品牌家悦荟。

龙湖面向新世代人群租住生活形态及消费升级需求推出的集中式长租公寓品牌冠寓，通过服务和产品创新匹配，切入各细分市场，推出消费升级的质享型租住生活松果，以邻为友的综合型青年社区豆豆和灵活便利的自助性功能租房核桃三大产品线。截止到2019年4月，龙湖冠寓开业量已经达到5.3万间。

龙湖旗下椿山万树健康产业发展有限公司成立于2017年，创新颐年公寓、社区照料中心、持续照护养老社区、居家照护等全业态产品。

世茂地产：构建可持续性发展生态圈

截至2018年底，世茂商业已进入全国26座城市，48个商业项目，运营25家国际知名品牌酒店，运营及筹开中的自主品牌酒店82家，以及7个主题娱乐项目。

世茂商业形成了“4+2”产品线管理体系，即四大商业产品线：世茂国际中心、世茂广场、世茂摩天城、世茂52+；及两大办公产品线：世茂大厦、世茂智汇园Link Park；并逐渐发展出联合办公——茂空间MWORKS、长租公寓等品牌。

2012年，世茂着手大健康产业，2016年，世茂旗下的会员制私人健康管理中心“颐园”正式开业。

同年，世茂光合教育社区正式启动，目前已在全国20座城市落地，总计为世茂社区输送2500多节课程，累计培训学生30000多人次。

招商蛇口：城市和园区综合开发运营服务

招商蛇口商业地产业务已拓展至国内20多个城市，持有商业体量近300万平米。针对不同城市需求及消费群体，已形成三大产品线：城市级综合体“海上世界”、区域核心级综合体“汇港”以及社区级综合体“花园城”。

招商局蛇口旗下的中长租公寓布局全国16城，总管理面积超980000平米，近25000间房源，形成三大公寓产品线：壹栈人才公寓、壹间精品公寓、壹棠服务公寓，为青年白领、精英、中高端商务客群。

华夏幸福：为城市导入产业集群

华夏幸福创立于1998年，以产业新城为核心产品，业务遍及全球80余个区域，在规划设计、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展、城市运营六大领域为区域提供可持续发展的综合解决方案。

阳光城：运营高成长性精品地产

阳光城旗下商业品牌根据项目定位，分别为：生活性配套商业阳光小镇；时尚家庭购物中心阳光天地；区域（城市地标）综合体阳光荟。

目前阳光城全国拥有17座星级酒店，22座标杆商业综合体，打造延安北大阳光教育小镇，广东清远天安智谷等产城项目。

旭辉集团：引领城市商业新潮流

2015年商业地产的单独计划浮出水面，旭辉商业将以每年 3-5 个的项目扩张，在 5 年后达到约 500 亿资产规模。目前徐旭辉商业旗下品牌分别为：8万方以上的城市时尚商业体验中心旭辉广场、社区型商业综合体旭辉里、社区小体量商业旭辉市集。

长租公寓方面，旭辉领寓设立为职场白领服务的柚米寓、提供商务旅居的博乐诗服务公寓及为初入社会青年打造的菁社三条产品线。目前，旭辉领寓在其布局的一线、二线城市管理公寓已逾60000间。

金地商置：多元业态综合开发

截止2018年12月31日，金地商置在中国及美国布局28座城市，开发在建和持有运营的项目共计107个，其中运营和在建商业综合体金地广场、金地中心项目23个。自主开发及轻资产运营的纯产业类项目共13个, 总建筑面积近130万平方米。

另外，金地旗下联合办公品牌“ibase原点”和公寓品牌“金地草莓社区”，目前已在深圳、北京、上海等一线城市开设联合办公空间及长租公寓，即将开拓至广州、杭州、南京及美国洛杉矶。

绿城中国：理想生活综合服务商

绿城集团坚持重点布局中国一二线城市及优质三四线城市，重点推进特色小镇、运动赛事类项目及TOD项目等特色项目落地。

中南置地：五大业态、三大配套

中南置地已经打造出精品住宅、商业地产、特色小镇、旅游养生、产业园区等五大业态，以及贴心物业、文教产业、绿色园林三大配套产业。覆盖至北京、上海、深圳、南京等20多个省市地区乃至国际市场，在南通、盐城等地打造近千万方城市综合体项目。

富力地产：拓展商业地产新模式

富力从2004年开始进入高端酒店行业，是全球较大豪华酒店业主，拥有90家营运中的酒店；在全国打造超过40栋超甲级写字楼，总建筑面积超过490万平方米；23个集写字楼、商场、酒店、住宅、公寓于一身的城市综合体，总建筑面积超880万平方米。另外，富力在长租公寓、物流园等领域均有涉及。

泰禾集团：深耕核心一线，全面布局二线

在商业地产领域，泰禾集团已在北京、福建拥有了6个大型城市综合体，并在北京、上海开发了多个写字楼、酒店式公寓、商业步行街等业态的商业地产项目。

泰禾已经在全国布局了超过15家国际品牌酒店及自有品牌酒店。旗下品牌“泰禾影城”至今已签约项目120家，落地运营10家，分布于全国重点城市。

产业地产方面，泰禾在医疗健康领域收购了全美第二的高端肿瘤影像公司——美国爱莱恩斯医疗；教育领域，北京泰禾博仁教育科技有限公司已设立；养老领域，泰禾整合了居家上门、社区照护、适老宜居等养老服务。

结语

在房地产行业一系列调控政策持续作用下，运用房地产的经验和技术，开创商业地产的新空间、新内容等战略问题已经摆在寻求创新发展的商业地产商面前。

作为产业升级与城市更新的代表力量，房地产企业尚需不断尝试新领域，进行行业调整、商业模式变革，力争实现多维度、多层次的业态发展，才是企业生命力的保证。

来源：明源地产研究院