中南之变: 3年7倍高增长背后的抉择

地产总裁内参 2019-05-09 16:47:34
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破千亿,3年87%高增长怎么炼成的? 中南集团总部大楼 文\潘永堂 2015年225亿 2016年502亿 2017年963亿 2018年1466亿 中南置地,近3年进入“高速增长期”! 彼时2015年,中南以200亿量级“定点起跳”,闪电实现3年7倍,即3年持续87%的高复合增长。这条优美的曲线—

破千亿,3年87%高增长怎么炼成的?

中南集团总部大楼

文\潘永堂

2015年225亿

2016年502亿

2017年963亿

2018年1466亿

中南置地,近3年进入“高速增长期”!

彼时2015年,中南以200亿量级“定点起跳”,闪电实现3年7倍,即3年持续87%的高复合增长。这条优美的曲线——既让此刻冲千亿的中型房企艳羡不已,也把中南置地迅速推升到地产17强!

过去的2018年,成绩单又如何?

就在最近,中南年报公布了答案,老潘择其重点总结如下:

地产17强,2018年1466亿,同比增52%还算不错;

毛利率19.56%,较去年提升3.03个百分点;

净利率5.47%有点低,提高3.22个百分点,但后续看涨;

13.25% ROE算一般,但同比提高8.63个百分点值得点赞;

剔除“预收账”后的资产负债率44.97%,杠杆很低、很安全;

更安全的是现金流,年末持204亿现金,高于180亿的1年内到期有息负债

在老潘看来,中南整个成绩单比较漂亮。

当下看,整体表现出“高业绩,低负债、较低利润”的财务格局;

长远看,体现出“业绩持续上涨、负债严守低位、现金流安全、利润后市看涨”的经营新趋势!

到底如何解读中南成绩单背后的故事?中南千亿之变,又给自己和其他中小房企什么启示?对此,老潘结合对中南的年报,以“7问中南”的形式,解读中南2018年几个关键之变。

1问:很多业内都点赞中南业绩破千亿,但利润率相对同行偏低,如何看?中南利润率偏低,是什么原因造成的?未来又将如何演变?

地产总裁内参老潘:对房企而言,单独看一个静态指标是单薄的,更多还是组合来看、动态来看。整体来看,在一个规模论英雄的地产主旋律下,中南业绩保持87%的3年高复合增长率,与净利率5.47%、ROE8.63%组合来看,依旧是一个不错的成绩。其次,有人认为中南置地这几年演绎了一个“为了业绩高增长而采取适度牺牲利润率”的玩法,这一点,老潘认为这是误解,而实际有自身的独特原因。

其一,考虑到房地产行业固有的结算属性,中南2018年的营收主要是2015年、2016年的销售项目,彼时,中南主要布局的三四线楼市还处于低迷状态,销售价格较低,再加上中南为了现金流尽快回正,灵活采取了一些打折促销活动,最终导致公司部分项目毛利率较低。

其二,从土地成本来看,中南置地在拿地区域和拿地方式上有明显变化。2015年之后,中南置地开始摆脱早期大盘协议拿地模式,更多的采取招拍挂拿地,并在过去几年,又适度增加一、二线城市(高地价)拿地比例,最终导致整体土地成本相对之前有所提升。

其三,大盘模式影响了利润率。事实上,2018年营收来自2015年、2016年销售的项目,彼时中南置地内部的大盘项目较多,资本化成本高,最终导致公司利润率偏低。比如中南2017年年报结算,大盘项目有半数以上毛利率低于公司平均值。

其次,看业绩不能只看静态特别值,更要看动态趋势。在老潘看来,中南未来利润率将进入“上升通道”,原因大概有3点:

其一,销售均价在2016年、2017年、2018年有显著提升。核心源于中南项目大量位于长三角区域,且在一二三四线结构布局提升了一二线占比,最终导致2016年、2017年的销售售价有显著提升,而这正好是2019年将迎来结算周期。

其二,从土地成本控制来看,源头的利润控制和超额收益也在近几年被加强。中南近些年在土地投资上加大寻找“价格明显偏低、短期不看好、中期有利好、长期有潜力”的城市区域,实现超额收益。

彼时2015年中南置地销售均价是9400元\平米,2017年提升至13099元\平米,与之对应的是2015 年至 2017 年公司楼面均价分别为1546 元/平米、3892 元/平米,相比销售均价,中南置地楼面均价其实处于较低水平。

以最近的2018年举例,2018年平均售价12810元/平米,而对应2018年土储的平均成本仅为4346元\平米,土储成本占售价仅33%,利润可期。

其三,周转率与成本控制水准提高。未来中南利润率提升,不仅仅是因为前段土储成本低,而且周转率、成本控制水平也都显著提升。中南在2015年开始大盘转小盘之后,单盘项目规模大多都在15万平米以内,整体高周转率有显著提升,有效提升了资金的周转速度,再加上成本控制逐渐成熟,以及城市深耕效应的逐渐显现,最终中南2016年、2017年的结算利润将会显著提升。

事实上,中南的利润率“进步”在2018年就已经“小荷已露尖尖角”。

比如2018年中南归属于上市公司股东净利润21.9亿,增幅高达219%;同样ROE值13.25%相对2017年提升了8.63个百分点。

综合来看,随着2016年、2017年销售项目的结算,预计2019年、2020年中南利润率将会有显著提升。

问题:从2018年业绩来看,销售面积58%在三四线,销售金额52%在三四线。而在2018年较新拿地中,中南2018年继续进入类似温州、惠州、梅州、泉州、常德等众多三、四线城市,截止2018年303个项目中,三四线城市面积占比达61%。的确,中南无论销售和较新土储,三四线比较重仓,那么考虑到2019年三四线楼市的“高位”调整,是否会对中南置地2019年业绩产生不好影响?又或者中南置地如何看待三四线楼市?

地产总裁内参老潘:对于中南置地在三四线布局的选择和变化,要从更长时间段和变化趋势来看。

首先,的确有很多三、四线2019年市场有些高位调整,但三四线不能一慨而论,从土储方面来看,目前中南布局的三四线主要重仓的区域是长三角城市(即位于经济发展势头先进的江苏、浙江和山东等),长三角是中国经济和人口密度都全国先进的经济发展区。在中南未来合计可竣工4325万平米项目中,长三角地区占比约56%;而从目前销售分布来看,2018年1466亿销售额中,长三角销售占到整体60%以上。

中南在江苏仅仅一个三四城市南通,就实现了单城262亿的佳绩!

中南南通CBD实景图

其次,在区域之内,中南具体三四线城市选择也是“优中选优”。即紧紧围绕一二线都市圈,通达性非常好的,一线城市辐射到的产业人口聚集、内生的三四线,轨交节点城市及板块。

比如中南这几年拿地更多是选择经济实力发达的三四线城市下沉,如宁波、南通、济宁、温州等,选择那些产业、经济、人口基础优秀的三四线城市。其次,面对市场环境变化,中南三、四线城市拿地,通常只获取10万平以下的项目。

其三,一二线城市固然好,中南置地也将深耕聚焦长三角、粤港澳大湾区以及内地人口密集核心城市,加大一、二线城市布局,实现一二三四线城市均衡发展。事实上,从2015年以来投资不断地变化一二线占比较明显的提高。

但反过来,中国楼市的发展未来也不仅仅在一二线,一些在大发展和发达区域内的中小型城市,即使不是区域核心城市,也会有良好机会。核心是因为过去城市化更多基于行政划分,基于行政等级;而未来城市化和城市发展动力,核心是基于市场化的力量、产业发展的机会,基于所在“网红”区域经济带,比如在高级的区域长三角区域、粤港澳大湾区区域的中小城市,也将迎来良好发展机会。

问题:中南这几年一个显著变化是大盘变小盘的战略调整,对此,中南为何要放弃之前的中南大盘优势?目前“小盘”占比如何?转变之后这几年的效果如何?

地产总裁内参老潘:在老潘印象中,中南置地在早期一度以“造城专家”与“大盘专家”出现,核心以2015年建设南通280万平米的中央商务区城市综合体为代表,早期开发项目多为百万方大盘项目为主。

彼时,打包大盘拿地也算“利弊皆有”——的确,对当时有效降低公司拿地成本有巨大支撑。但另一方面,大盘开发周期长,总投金额大,会制约资金的周转速度;其次,大盘开发“前研”难度大,单一大盘项目决策错误带来的损失远远大于普通项目,早期中南存在一小部分项目售价处于低位,收益很低的局面。

基于此,2013年至今,中南放弃早期大盘开发的策略,转而贯彻“小盘快跑、小盘深耕”的策略。在区域城市选择上从过去聚焦三四线调整为“聚焦一二线以及有质量的三四线”,而在项目选择上,从百万方大盘项目转而做15万平米左右的高周转项目。

以2018年为例,在整个行业资金面紧张的背景下,中南置地新获取土地更加稳健严谨。在区域上以长三角区域为主,珠三角、环渤海、中西部区域为辅,即小盘都在优质区域,优质城市。其次,在城市优选城市中,单项目建面以 15 万平米为主,贯彻 公司“小盘+深耕”的投资逻辑。

单独的小盘模式是不够的。对此,中南置地在小盘策略也匹配了产品、运营策略,以实现小盘出速度,出效益。

其一,中南房地产产品坚持以做主流城市、主流住宅产品定位,这样选择市场最厚的蛋糕进行开发,这样更有益于更快的去化和销售。

其二,针对具体项目提出项目获取到项目销售的平均周期保持在7到8个月,以保证开发速度。

其三,销售加速也被强调。中南置地在转变小盘模式后,强调在销售去化上坚持 “三三制”理念,即“30%在销, 30%在建,30%办手续”原则,中南通过这种高效滚动的销售机制推动内部推盘灵活化,可以依据市场反应做出及时调整。

全球较大规模的混凝土3D打印步行桥

清华大学(建筑学院)-中南置地数字建筑研究中心

问题:后千亿时代,规模房企进入打造超级区域新时代,中南2018年破100亿的区域公司有多少个了?中南目前超级战区发展如何了?

地产总裁内参老潘:依据2018年中南建设年报,截止2018年底,中南有三个城市突破100亿,其中大本营南通2018年劲销262亿,苏州销售162亿,西安销售109亿。

中南区域,不叫区域公司,而叫战区,本身是希望中南各个区域公司时刻进入“作战状态”。

同时,值得一提的是,除了这个意识形态上的强调之外,在硬机制上还有“干货”——中南在各个战区之间设置“竞争机制”和“裂变机制”2大战区进化机制,即各个相邻战区之间可以互相竞争,除公开招投标拿地之外,都可以跨区域或跨省份拿地、开发销售,形成内部赛跑文化。同时,当战区业绩规模超过100亿或某个门槛后,战区可以裂变几个新的战区。

按省份划分,2018年江苏省占整个中南业绩比达 46%,基于此重要区域,中南将江苏省区域分解为4个战区:苏南战区、苏北战区、南京战区和苏中战区。

值得强调的是,四个战区之间互相竞争、渗透,在新城市进入上,中南各大战区不刚性限定投资团队的经营范围。举例来说,对于徐州、盐城这些热点三四线城市的土地,中南江苏省的四个区域公司(苏南、苏北、苏 中、南京)都可以去拿地。基于此,中南各大战区之间最终形成从传统的合作模式进入到“竞合”模式。

问题:大多房企业绩高增长,都是以高杠杆为前提,3年中南的复合增长率高达87%,中南负债率如何?且业绩高增长是否面临偿债和现金流风险?

地产总裁内参老潘:中南在业绩高增长下资产负债和现金流管控是出色的。老潘简要归纳下来核心有3点:

其一,负债要看两个结构。一个是从负债与总资产的结构,2018年中南资产负债率处于行业“稳健级”区间。众所周知,基于购房客户的预收账是没有经营风险且无需利息的,中南2018年剔除预收账款后的资产负债率仅为44.97%,这个数据特别的行业中低位值,这条负债结构的安全线让中南未来资金层面更有安全腾挪空间。另一个结构是从债务分布的周期结构来看,中南所有债务分布结构很合理,不会在某年重仓爆发,即2018年中南有息负债中短期借款和一年内到期的非流动负债180.1亿元,在全部有息负债中仅占比31.09%。

其二、负债从特别值来看,2018年中南所有有息负债仅为579亿,579亿这个数字两个维度来看,,一则这在同样级别销售金额的房企中处于“较低行列”。公司全年经营性现金流入971.45亿元,是全部有息负债的1.7倍。

其三、负债,从“另一面”的现金流来看,一则从持有现金来看,2018年中南由于业绩回款良好,年底持有货币资金达204.2亿,这个数字,明显超过中南1年之内要偿还的全部有息负债180亿。二则除回款充盈之外,截至2018年底中南获银行授信高达1183亿额度,未动用银行贷款额度还有834亿。

值得一提的是,很多房企很难在1年内实现现金流回正,中南建设经营活动产生的现金流量净额实现转正,达到194.3亿元,这无疑又给中南在高速业绩增长中实现了资金安全的内循环。

问题:与业绩突破千亿,高速增长相关的是组织变革,中南组织战斗力有哪些变化?这些年中南置地在组织架构上发生了什么?集团和战区两者之间又如何定位?

地产总裁内参老潘:  企业间的竞争,最终靠得还是组织力和系统能力。

纵观地产圈的破千亿房企,都经历了组织架构、组织激励、组织管控的调整和升级,以适应公司在从几百亿到千亿阶段的快速发展要求。

就在最近3年,中南置地持续优化组织,用扁平驱逐科层,用简单驱逐复杂,用合伙驱逐雇佣,用平等驱逐权力,并逐步进化出强大的内生型组织力量。

其一,优质两级半的“扁平化”架构是中南组织架构一个特色。即中南在冲千亿前后,组织架构采取“总部、到战区、再到项目”的扁平模式,这与其他房企“集团-区域-城市-项目”四重金字塔式有巨大差别。

多级金字塔式管控,一级管一级,一级级审批,不仅效率低,而且决策质量也打折了,考虑到决策意见每经过一个层级就打9折,三个层级下来就是0.65的决策效力了。但如果你用互联网思维的扁平化,比如中南的两级半的扁平化结构,即总部到战区到项目,这样打折下来才0.81,决策效率更快,决策价值的兑现度更高。

其二,放权和打造N个“超级战区”是中南组织创新的一个特色。为了释放区域活力,中南与其他房企总部集权不同的是,中南以“战区”为公司发展主体,进行裂变式发展,同时将权利下放,让“战区”听得见炮声的人指挥战争。不仅仅是做大做强一线的“战区”,同时,中南整体评价体系“投资、融资、运营管理、销售”四类条线进行设计,实现对全员的有效激励

其三,总部定位核心是两点,其一,是建立公平、公开、公正的规则和机制,是管规则,善用“规则”无形之手去管控,而不是管具体的事;其二,总部定位于服务职能,集团一切行为,遵守以服务一线为初心。总部的审批、把关、检查,不是权力,而是服务。

举个例子,目前中南从长三角向全国性纵深扩张期间,按照传统思维,战区需要定编定岗,一层层审批效率就会很慢,但目前中南总部将人才权利下放给战区,总部只是提供战区组织人才结构、标准编制参考。但没有固定编制的概念,总部转化为只管人均效能,总部奖金包就给战区一个总数,“战区”愿意用多一点人还是少一点,用强人还是普通人,这些都是你自己选择,好与不好的结果,最终自己承担后果和效果。

事实上,这与之前一线都是等着总部给钱,给人,给编制,但总部又不对一线业绩负责,这就问题倍出,新的放权模式下,总部只管控人均效能,而战区则实行人才“权与责”的关联,避免了用权不担责,担责又没有权的问题。

问题:随着2016年、2017年项目结算,未来中南2019年、2020年利润率、利润都会持续显著上涨,那么,在2019年楼市调整年,今年中南业绩会如何?

地产总裁内参老潘:

也就是在前几天,中南建设发布2019年一季度报告,一个可喜的结果是,中南在2018年高增长后,2019年之路显得愈发沉稳和持续进步。报告称,中南1~3月营收84.7亿,归属上市股东净利润4.8亿,同比上涨27%;同时销售费用同比下降39%,管理费用同比下降14%,代表管理水平有所提升,而毛利率更是从2018年底的19.56%上升到24.34%,上升了近5个百分点。

而在拿地上,2019年1-3月,中南建设新增项目12个,从区域看,中南新增项目中长三角、珠三角和内地核心城市规划建筑面积占比超过85%,聚焦长三角、珠三角以及内地核心城市的战略布局进一步完善。

今天的中南置地,绝非昨日之中南置地!

明天的中南置地,也更加让投资人期待!

在更遥远的明天,未来属于一个楼市“乌卡”时代,即楼市之变蕴含“不确定性和不连续性”2大特性,导致未来走向更加复杂。

但无论时代如何变化,企业的增长不能过度依赖外部环境,而更要依赖于内在的力量;也不能源于趋势预测,而要源于价值创造。

此刻的中南,在老潘来看也只是在半路上,也许有一天冲击排名前列阵营,才是他真正的雄心!

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