崇明房价都这么高了?通地铁后还得了?!

楼市独家sh 2017-11-17 17:00:50
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上海市崇明区由崇明、长兴、横沙等三岛组成,三岛陆域总面积1411平方公里,本次主要介绍的是崇明三岛中面积较大的崇明岛本岛的房地产市场现状。 崇明岛位于西太平洋沿岸中国海岸线的中点地区,地处中国较大河流长江入海口,是全世界较大的河口冲积岛,也是中国仅次于台湾岛、海南岛的第三大岛屿,有“长江门户、东海瀛

上海市崇明区由崇明、长兴、横沙等三岛组成,三岛陆域总面积1411平方公里,本次主要介绍的是崇明三岛中面积较大的崇明岛本岛的房地产市场现状。

崇明岛位于西太平洋沿岸中国海岸线的中点地区,地处中国较大河流长江入海口,是全世界较大的河口冲积岛,也是中国仅次于台湾岛、海南岛的第三大岛屿,有“长江门户、东海瀛洲”之称。全岛三面环江,一面临海,西接滚滚长江,东濒浩瀚东海,南与浦东新区、宝山区及江苏省太仓市隔水相望,北与江苏省海门市、启东市一衣带水。全岛面积1267平方公里。

崇明岛以上海近五分之一的陆域面积,承载这上海约四分之一的森林、三分之一的基本农田、两大水源地,成为21世纪上海可持续发展的重要战略空间。崇明“十三五”规划提出“高级生态岛”的发展目标,确立了崇明岛未来以生态发展为目标的前进方向。伴随未来生态环境的建设与生态品质的不断提高。未来的崇明岛,将成为有别于上海市中心喧嚣繁华的别样风景,是生态价值与人文魅力的融合,是居民舒适的生活家园。

崇明岛土地现状

崇明岛的房地产市场向来是上海房地产市场的洼地,但随着2016年崇明县撤县设区,一度引爆崇明楼市地理经济,地产商抢夺上海“最后一块红利”。不少房企看来,随着上海房地产市场的整体势好,崇明已是环上海区域中所剩无几的价值洼地,而这洼地正在逐渐填埋。

2017上半年,崇明区商品住宅(不含保障性住房)批准上市面积3.17万方,销售面积6.99万方,供求不平衡。土地方面,2016年至2017年上半年,上海崇明本岛无成交住宅用地。所出让的全部为工业用地、科研设计用地及商业用地,且仅有5宗。

随着《上海市崇明区总体规划暨土地利用总体规划(2016-2040)(草案)》的提出,崇明本岛的土地资源更难获得,而其中住宅用地资源更为稀缺。而目前手中尚有崇明岛住宅用地未开发的企业屈指可数。

其中,较大的企业有上海实业(集团)有限公司(下称“上实集团”),其在崇明岛拥有8635.9017万平方米土地,约13万亩,除此之外,上实集团在崇明岛拥有占地85平方公里的长者养老社区,且地块普遍集中在岛东部陈家镇至东滩板块,也是目前岛上仅次于区政府所在地城桥镇板块的最热板块,但其紧邻上海长江大桥,往来上海交通便利,拥有得天独厚的地理优势,其发展潜力更优于城桥镇板块。而上实集团也因此成为名副其实的崇明岛“大地主”。

另外,光明食品(集团)有限公司在崇明岛拥有多个农场,占地面积约230平方公里,但其地理位置普遍位于崇明岛北岸沿线,与上海市区相距最远,与启东市、海门市隔江相望。地理位置相对略差。正是“高级生态岛”的定位,让崇明岛房地产的发展放缓了脚步,但也让已有的住宅用地成为了“稀有资源”。

崇明岛住宅市场现状

崇明岛住宅市场主要分2大板块,城桥镇板块和陈家镇板块。城桥镇板块由于历来是区政府所在地,崇明岛的政治、经济中心,故而其房地产发展较早,市场较为成熟。而陈家镇地处崇明岛东部,由于沪陕高速(G40)穿境而过,让陈家镇与上海市区的距离仅有上海长江大桥及上海长江隧道2段路程,让陈家镇一跃成为崇明岛第二大城镇,使其房地产也因此得到飞跃式地发展。

根据统计数据,2017年上半年上海商品住宅全市成交350.1万平,与2016年同期的748.43万平相比,下降了50%以上。从1-6月各月成交情况分析,4月份崇明岛成交面积达到峰值,为18898平,1月份为成交低值,面积为7374.69平。而成交均呈波动趋势,1-3月份逐渐上升,4月份骤降后,又在5-6月份逐渐上升,其中1月份低至28463元/平,6月份高至31469元/平。但是相比其他区域,2017年上半年崇明的成交面积却不多。

上海2017上半年各区成交面积

根据数据统计,我们可以发现崇明岛的住宅单价2017年稳中有升,价格在不断攀升新高的同时,成交面积却波动较大,且远低于市区大部其他区。除了崇明岛商品住宅量少于其他区外,更多的人因为崇明岛“高级生态岛”的定位,开始选择持有崇明岛的商品住宅,着眼于未来,看好崇明岛住宅洼地的填平时刻,亦可在未来自己老去时选择在上海各区中生态环境较好的崇明岛上养老,这些情况也直接导致了市场上可交易存量的直接减少。

崇明区2017年上半年成交情况

崇明岛未来前景

人口方面,常住人口控制在70万人以内,建设用地总规模锁定在265平方公里以内,自然湿地保有率从38%提升到45%,森林覆盖率提升到35%,人均公园绿地面积从6.8平方米提升到20平方米,水面率从9.54%提升到10.3%。

生态环境方面,已经明确了,“十三五”期间,要不断增加崇明岛生态资产,减少崇明岛生态资产的负债。从目前来看,崇明是上海各区中生态环境较好的区域。崇明拥有上海市四大水源地之二,青草沙和东风西沙两大水源地;空气质量也连续数年未上海较佳。崇明大气污染防治5项重点工作均居全市前列,区域降尘指标位列全市排名前列,空气质量优良率为74.8%。

交通方面,崇明区目前有省道123公里,岛内道路459公里,岛内交通畅行无阻。同时,建区以后,崇明与上海中心城区的联系必将更加紧密,参考沪嘉高速的先例,上海长江大桥隧桥有可能取消收费,这使崇明居民和市区的连通更加便捷。居民的1小时可达区域可以涵盖到浦东陆家嘴商圈,有利于高薪职业人口向崇明区域疏导,从而刺激崇明的楼市需求。

同时,今年上半年在启东召开的《沪崇启铁路通道规划研究报告》研讨会中已经明确,规划中的沪崇启铁路北起江苏启东,经崇明接入上海交通枢纽网络。这条铁路规划的落实,无疑进一步确立了崇明在长三角城市群中仅次于虹桥交通枢纽的战略地位,对崇明未来的发展促动不可估量。“高级生态岛”的定位对于崇明岛来说是重大的发展利好,作为长三角少有的高级生态岛,崇明岛承载了上海树立未来城市生态标杆的重任。

笔者认为,土地已经成为上海最为抢手的资源之一,在未来,更加紧缺的是什么?是纯净的水,是干净的空气,是城市绿地,是虫鸣啾啾、飞鸟畅翔的生态氛围。尤其在上海这样承载数千万人生活的都市,这样的资源更是可遇不可求。结合崇明岛的生态定位,可以预期的是,未来崇明岛的住房产品的关键词一定是“低密度”和“豪宅”

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