2018的调控,会多久又多狠

搜狐焦点华东小编 2017-12-04 14:29
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2018的调控,会多久又多狠

往年年底大家都会探讨一个话题,新的一年房地产价量走势会怎么样,而今天大家换了一个问题

这一次,大家都再说:

2018年,楼市调控还要持续到什么时候

这几乎已经成为朋友之间聊天最高频的问题。当下的楼市研究,政策因素已经比肩市场因素

今天我尝试着和大家和大家说说这个话题,说的不对的也请大家多担待

首先我们需要明白一个环节,就是地产这行为什么要调控

调控的本质是什么

是为了控制房价还是抑制成交还是调节泡沫……到底核心目的是什么,这个问题不回答简单的揣测调控周期都是不厚道的

我想和大家分享两个故事,这两个故事都发生在一个人身上

来自两千多年轻齐国的治国大臣管仲

关于管仲,应该是中国早期最擅长用市场经济治理国家的一个人了,关于他的治国故事有很多很多,有两个特别有意思

关于管仲,应该是中国早期最擅长用市场经济治理国家的一个人了,关于他的治国故事有很多很多,有两个特别有意思

第一个叫楚国购鹿

什么意思,齐国想要灭掉楚国,问有什么办法,管仲就悠悠的说了一句:老大你就高价买楚国的特产鹿吧

楚国活鹿的价格为八万钱一头,管仲让齐桓公派中大夫王邑带了二千万钱去楚国大肆搜购。

楚国老大说:我没道理和钱过不去啊,就让他们来买吧,我们把所有的鹿都捉给他

下面的人听到老大这个意思,就所有百姓蜂拥而至,所有的人力物力都投入到捉鹿这件事上

这时管仲让大臣隰朋悄悄地在齐、楚两国的民间收购并囤积粮食:楚国靠卖活鹿赚的钱,比往常多了五倍;齐国收购囤积的余粮,也比往常多了五倍。

楚国也因此却误了农时,而这时管仲下令封闭与楚国的边境。结果楚国的米价疯涨,逃往齐国的楚国难民多达本国人口的十分之四。楚国元气大伤,三年后向齐国屈服。

另一个叫衡山之谋

衡山国盛产兵器,管仲在起兵前一年就派人到衡山国高价收购兵器;和楚国一样,衡山国百姓纷纷放弃农业转而打铁。

一年后,齐国派人购运粮食,依然是高价收购,包括衡山国的其它国家百姓都运粮卖给齐国。

随后,齐国突然封闭关卡、停止收购粮食和衡山国兵器。并且对衡开始山国出兵。此时衡山国已经无粮可用,兵器也差不多卖光了,又不能在别国买到粮食,在经济和军事两个战场上败的精光,只得奉国降齐。

好了,就是这两个故事,也是管仲同学非常善用的一个计量

不知道各位有看出什么端倪么,大致的结论是,当整个国家所有的人力财力都集中在某一个领域,追求过分畸形的利润的时候,必然就会造成其他领域的真空和瘫痪,而此时整个社会就像胡克定律一样,外部稍微给一点力就会造成非常大的影响

虽然说现在的中国不会出现那么夸张那么极端的情况,但是如果所有的钱都涌向了某一个领域,而且是夸张的涌入,那么可以想象的是,其他地方就容易失去人才、创新、动力、兴趣……

如果被抽去资金的行业发生在一切重要的领域,那么就是相对比较危险的时候

好,那再来看下房地产的现状是什么

场景是怎么样的呢

首先他是一个异常庞大的一个行业,整个行业里充满了资金池

而且吸纳资金的增速一直在疯狂的提升,在2016年这个数据达到了顶峰

所以2016年的房地产,不仅庞大的装了很多钱,而且还在一路狂奔,按照传统,越庞大的产业他的增速越接近国家经济的平均增速,而房地产在2016年却是一个意外

那么在2017年这种现象有缓解么,我们来看下人民网的数据

2016年已经是历史巅峰,而2017年一点停下来的意思都没有

因为地产的强势,虽然我们在各个环节都尝试打压

但是钱还是换着法子的从各个渠道开始流入

我们知道,资本永远是逐利的,不会考虑太多,他理所当然会流向最有利的地方,而现在的市场,房地产依然是一个很好的选择

而如果钱流入到地产太多之后会发生什么

我想有一个人的言论或许值得一听,这句话是马云提出来的,但是却是借着李连杰的嘴巴说的。

今年双十一有一个功守道的点,后来我们发现这是马云和李连杰一起成立的太极文化的公司。当初马云就给李连杰提了三个要求,其中有一个特别有意思

叫永远不要去碰地产

毫无疑问,马云运营的阿里巴巴已经成为一个庞大的经济体,那为什么马云这么抗拒房地产这件事呢

答案在去年差不多这个点的时候,马云有过一次比较清晰的回答。那个点也恰好是楼市最疯狂的时候

他的原话是这么说的

今天互联网和电商并没有去过分挤压传统商业,而是整个传统商业在面临急剧下滑,电商只是在全部下滑的经济形势下,出来的一点新的希望而已。如果没有电商,今天传统商业依旧会下滑。

因为中国原来的,特别中国原来的零售行业,全是基于房地产,房地产这个行业在整个中国过去二十年的高速发展,特别地价炒的那么高,人们关心的是从房地产里面赚到钱,而不是考虑到如何通过零售去服务和支持好消费者,通过服务和零售去支持好制造业的变革。

零售业因为背负上房地产的高房价,变成了市场回报率极低的一件事,所有人都宁可空置商铺等待门面增值,没有人真心去想过提升产品和服务这件事

这某种程度上是事实,且大量的各个城市里发生

而这个故事的背面就是,作为制造业这样的中国经济托底行业,反而在这个时候变得很拮据

当整个社会的资金流动变得不平衡的时候,这个就非常类似管仲故事里提到的那两种现象,危机也开始产生

而对于政府来说,通货膨胀的核心是希望全面的刺激各个领域,而不是房地产一个领域,他当然不会允许这样的情况发生

所以写到这里我们或许可以再来咀嚼下前段时间周小川提醒大家的明基时刻

这个名词由美国著名经济学家海曼·明斯基提出。他认为,金融市场具有内生的不稳定性,在经济繁荣时期,投资者们往往倾向于承担更多的风险加大投资,然后拉动经济繁荣;

随着时间的不断推移,投资者们承受的风险逐渐超过收支不平衡点,紧接着资产突然崩溃的时刻来临。

所以调控也就在这样的背景下发生

好了,不知道各位有没有看懂这其中的逻辑,如果只用一句话来说,房地产调控的核心逻辑在于阻止资金过快的涌入房地产市场

这是所有调控的根本

明白这一点之后,我们再来看下

从2016年930之后到现在,这一轮调控有什么独特之处

首先我们可以看到,在2017年上半年开始,除了提升首付以及贷款利率之外,还有限购、限价、限售等非常多的非市场模式的调控

很显然,这些政策他一定不是长期性的,但是藏在这些政策背后又是什么呢

我们看到下半年开始,一些过去我们不常见的政策开始出台了

我们最强烈感受到的,比如说共有产权房,价格低于市场价,一般人可以购买,但是五年后才能进入市场流通,并且溢价成分业主和政府分成

再有比如最近力度很大的租赁住宅,这个政策的落地本身会最大程度的将中国人的购房年龄往后推移,这符合国际趋势,但本质上也说明了现在商品房的价格确实比较高

还有包括在北京出台的大量限价房,为什么如今的北京房价开始波动,本质上就是政策指向性的限价房在大量的出让,导致商品房变得非常的被动

所以这些房源的入市,本质上也就说明了从今年开始,房地产的土地制度开始改变,未来的房屋供给的来源变得更加的多元

另外包括房产税在近阶段也一定会落地,房产税本身不会征收太高的额度,这也决定了短期内抑制不了房价,但是长期来看效果还是很明显的

包括我们在雄安尝试试验不一样的户籍制度

所以从土地制度,财税制度以及户籍制度的各种改变来看,这些调控的出发点都不是在消费端,而是在房地产的源头就开始布控机制,所以很显然这是一个长效机制

这是这一次调控和过去的本质不同,过去从消费端的调控本质上不会对楼市产生根本性影响,房地产处于短周期波动阶段。而这一次从源头出发,目的就是为了建立楼市的长效机制,目的就是为了治标也治本,未来可以不用为了房地产如此疲于奔命,因为这个行业的不正常也会吸走很多舆论注意力

而本质上那些限购、限售、限价的调控政策,目的是为了让这个行业速冻,使得楼市长效机制还没有完全落地之前,可以让这个行业不至于失控

好了,如果到这个环节各位没有问题了,我们可以回过头来看,那这些政策到底什么时候会结束

对我来说,我认为这些政策的收口时间基本上等于长效机制的样板开始落地的时间

而项目从土地端到运营要多久时间,开发周期都在2年以上

所以满打满算,从2017年开始的调控,到了明年2018年依然是调控严控期,房地产依然需要相对冷冻,为长效机制争取宝贵的时间

因为调控的逻辑发生的改变,所以本质上行业在2017年开始进入了新周期

那执行力度会有多狠,我觉得只要不把租售并举给彻底落地了,商品房市场就没有放松的可能,所以很多时候我和一些开发商朋友开玩笑说,想要自己房子这边松松绑,那就把要求持有的面积运营好了,做出一个租赁样板出来

这是玩笑,但很多时候也是事实

而上周我参加2017年明源中国房地产总裁峰会的时候,陈劲松在他的演讲内容里也提到,2018年的房地产毫无疑问是一个小年,本质也是因为地产行业在进入深度的转型

所以一定要我给2018年的楼市提点建议的话,我大概有这么几条

1、既然明确了进入一个新的长周期,所以本质上未来房价暴涨的可能性不会出现,与其期待等待,不如踏踏实实面对问题。

2、在这两年采取ALL IN姿态进入的其实是非常危险的,如今这个楼市,卖就是亏,不卖就是死,没有对冲机制帮你缓冲房企就非常容易踩空

3、惨烈竞争的市场,利润永远是最后考虑的,活下来最重要,所以给多少钱没亏太多就赶紧卖,等到这轮周期过后,房企之间的兼并收购也结束了,未来才是获利时代。这种场景在当年白色家电寡头垄断的周期内已经上演过千百回

4、关注地产,不如关注房企的股票。这轮调控的本质也是希望行业可以更加健康发展,本质上依然是趋好。所以当地产流不进钱而整个行业依然看好地产的话,那么钱会流入到房企的股票里,还是那句话,钱是最聪明的

所以对于调控的周期,第一我们可能猜不到一个明确的时间点,因为他是一个长效机制,第二猜到了或许也不知道未来的走势,因为行业的本质发生的变化。第三真让你猜到了又怎么样呢。

所以最后来一句,如果还有人问我,这轮调控还要多久,我会说:很久很久很久



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