东莞二手房个税大降!减税降费,南京已执行

据东莞税务部门消息，从3月11日开始，东莞二手房交易个税可按照两种方式征收：全额2%或者差额20%，具体哪一种可自行选择。对东莞购房者而言，这可是个好消息，因为按全额2%计算个税的话，购买二手房可以少交几十万元的税钱！

全国两 会开幕以来，“减税降费”成为今年的热点话题，与百姓密切相关的住房领域当然不可少。近日，北京、上海等地下调住房交易税费的消息引起了大家的密切关注。不过，业内人士认为，增值税附加减半征收对楼市来说直接影响并不是很大。

01东莞

回归“旧政策”

按总价2%直接少缴几十万

据东莞税务部门的消息，从3月11日开始，东莞二手房交易个税可按照两种方式征收：全额2%或者差额20%，具体哪一种可自行选择。

之前东莞二手房个税计税方式是按照差额的20%征收，也就是：

“个人所得税=（转让价格－财产原值－合理费用）×20%。

比如一套房子原价+装修成本+贷款利息成本是100万元，现在卖250万元，

那么需要缴纳的个税为：（250万-100万）*20%=30万元。”

而按照新政策，如果选择按全额2%计算个税，那么需要缴纳的个税为：

250万*2%=5万元，直接少缴25万元。

其实在最早，东莞楼市就曾实行这两种办法征税：核定征税法，即按房屋交易总价的2%征收；差额征税法，即按房屋交易总价减去房产原价以及合理税费后的差额计征20%，两者选其一。

在2006-2007年间，大量广深投资客涌入当地楼市，炒房风盛，楼市过热，房价也水涨船高。为减少交易成本，一些二手房卖家往往以“不能提供房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额”为由，采取核定征税法来逃避高额个税。

所以东莞市地税局决定，自2007年11月1日起，对于那些能够从地税局电脑系统中查出房产原值的房屋，交易时都将实行差额征税，核定征税法停止使用。

而理论上二手房个税由卖家支付，但在现实中，这块费用往往被转嫁到买房人身上，这迫使很多买家和业主停止交易。该政策实施半年内，东莞的二手房交易量大幅滑坡，一手楼市场的行情也很冷淡，楼市遭遇重创。

所以我们可以看到，此次政策调整并非“新政策”，乃是回归了“旧政策”而已。

02

上海

下调部分涉房产交易税费

3月7日，上海多家房产中介公司发布税费下调通知，自2019年3月7日起，不动产交易合同印花税、增值税附加税中的城市维护建设税及教育附加税税率发生调整。

具体为个人出售房屋增值税附加由11%调整为6%，增值税及附加一共为5.3%，以缴税时间为准；个人非居住用房网签合同日期在2019年1月1日后的印花税减半，由万分之5调整为万分之2.5。

当前，上海的普通住宅不满2年的全额缴纳增值税，满2年的免征，非普通住宅不满2年的全额缴纳增值税，满2年的差额缴纳增值税。

“以上海一套不满两年、总价300万住宅为例

卖方原需缴纳增值税及附加税：

3000000/1.05×5.6%=160000元，

现只需缴纳

3000000/1.05×5.3%=151428.6元，

减税后，一套300万的房子可以少缴纳8571.4元”

03

北京

不是所有人都能享受到

同样也在3月7日，有媒体报道称：北京个人出售住房的增值税附加税率也可减半。

“证券时报记者今日从北京纳税服务热线12366了解到，北京个人出售住房，产权不满两年的按5%征收增值税，增值税附加税包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，这3项税率此前分别是7%、3%、2%，根据京财税（2019）196号文，目前增值税附加税率减半。”

（京财税（2019）196号文）

在北京，个人出售普通住房，并不是所有人都需要缴纳增值税。如果卖房人此前购房已满两年，是免征增值税的；如果未满两年，则按照5%的税率征收。

在网上传来传去的“减半”，也并不是增值税这5%，而是增值税附加的“一税两费”。“

“一税两费”包括：城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。“不仅仅是个人买房，小规模纳税人出售房屋，都可以实现减半。”

“一税两费”中，两费的费率较固定，此前分别是3%和2%；现在减半后，则变成了1.5%和1%。

至于城市维护建设税，北京不同地区的房子会有不同的税率，主要有3类：7%、5%和1%。

据了解，纳税人、扣缴义务人所在地在东城区、西城区、北京经济技术开发区范围内，以及在朝阳、海淀、丰台、石景山、门头沟、燕山六个区所属的街道办事处管辖范围内的，税率为 7 % ；

纳税人、扣缴义务人所在地在郊区各县城、镇范围内的，税率为5%；

纳税人、扣缴义务人所在地不在上述两款范围内的，税率为1%。

我们可以简单把享受7%城市维护建设税的地方称为“城区”，把享受5%城市维护建设税的地方称为“郊区”。于是，城区过去的增值税附加“一税两费”是按12%征收，现在降为6%；郊区过去的“一税两费”是按10%征收，现在降低为5%。

给各位一个更简单的算法。增值税附加是在增值税基础上计算，也就是5%的基础上算。城区的6%，就是5%的6%，得出0.3%，增值税和增值税附加一起就是5.3%；郊区的5%，就是5%的5%，得出0.25%，增值税和增值税附加一起就是5.25%。

由此来看，减半后，增值税及附加的新税率：城区5.3%、郊区5.25%。

还有个公式，不满两年的普通住宅，城区按“（网签价/1.05）乘以5.3%”来缴税，郊区按“（网签价/1.05）乘以5.25%”来缴税。”

04

广、深

两者情况不一样

不仅北京和上海个人出售住房增值税附加减半，广州和深圳同样被指对小规模纳税人出售住房同样享受增值税附加减半政策，税率同北京和上海一样，从此前的12%下调为6%。

1月25日，广东省财政厅、广东省税务局联合发布《关于我省实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》，指出“对增值税小规模纳税人减按50%征收资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加”。

2月1日，深圳市不动产登记中心跟进发布通知，通知执行期限为2019年2月1日~2021年12月31日。

不过，广州对小规模纳税人的减税政策同样适用于个人，而深圳不一样。

“记者从深圳市税务局了解到，二手房买卖中的自然人跟小规模纳税人不一样。此次减税优惠政策中包括临时税务登记的个人，但自然人销售不动产的行为不在这次政策范围之内，自然人销售不动产依然按照现行销售不动产的政策进行税收征收。

有律师认为，非个体工商户的普通市民不是小规模纳税人，而这次减税政策的对象就是小规模纳税人，所以此次政策的发布基本上与普通市民购房无关。”

05

专家

增值税附加减半征收 

对楼市影响不大

“减税降费”已经成为“两 会“期间的热点话题，而此次部分省份率先执行增值税附加减半也是减税降费在房地产交易领域的体现。

中原地产首席分析师张大伟指出，最近二手房交易与租赁环节均出现了减税，出现减税的原因均是整个社会系统减税，并非单独针对房地产领域。而二手房交易环节的增值税只发生在部分房源，也就是两年内交易的二手房和超过两年的非普通住宅二手房。

对于增值税附加减半征收对市场的影响，张大伟认为，这一政策对楼市来说直接影响不大，只减少部分交易税费，但在当下楼市出现部分区域轻微企稳与回暖的情况下，对市场有一定的心理影响。后续预计全国其他城市针对增值税也都有不同程度的减免，但幅度预计都与上海接近。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，增值税附加税和印花税本身都不是大额的税种，所以类似政策本身对于交易成本的影响其实不大，但体现了国家减税降税的导向。

严跃进认为，税费成本降低是2019年的重点事件，对于降低房屋交易成本和刺激房屋交易，都是有积极作用的。

06

南京

减税降费 今年早已执行

在今年2月份，南京未满2年的二手房交易，就已经部分减税了！

根据南京二手房较新税费缴纳单显示，二手房交易税费迎重大变化，住宅方面三大附加税减半征收，非住宅印花税和三大附加税都减半征收！

对于未满2年的二手房，买卖过程中所缴纳的费用将大大降低！

即日起出售不满两年住宅时，城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加税费（三项合计约为总房款/1.05*0.6%）减半征收。

出售非住宅时，除以上三类税种外，印花税（总房款*0.05%，买卖双方均须缴纳）也减半征收。（具体减免金额以税务部门核算为准）

“以一套不满两年、总价300万住宅为例，

卖方原需缴纳增值税及附加和个税：3000000/1.05*6.6%＝188571.42元，

现只需缴纳3000000/1.05*6.3%＝179999.99元，共省下税费约8571元。”

目前该项政策除了江宁区和大厂片区二手房交易中心，其他区的房产交易中心都已执行。

不过，关于南京二手房交易税费下降的政策，官方解释称，该政策是针对小规模纳税人出台，主要目的是为了扶持实体经济。

部分内容参考：澎湃新闻、北京日报、券商中国、证券时报、中国经济网

来源：凤凰网房产南京站