50年回本!南通平均月租金1969元/套 租售比存楼市泡沫?

八月上旬刚过，北京上海等一线城市房租上涨的消息便扑面而来，城市房价涨停后，房租接棒上涨了。难道我们没等来房价的下跌，却已经迎来了房租的上涨吗？

我爱我家市场研究院统计显示，2018年上半年，北京市住房租赁的月租金均价为4649元/套，环比2017年下半年的4335元/套，上涨了300多元。6月月租金均价为4764元/套，环比五月上涨了4.2%。贝壳研究院的数据统计显示，今年7月份，北京、上海与深圳三城的租金环比均上涨，涨幅分别为2.4%，2.1%与3.1%，月租金持续上涨。

数据涨幅看起来不高，但以北京为例，六月环涨4.2%，七月环涨2.4%，租金月涨约150元，半年期房租将会上涨千元，你的工资涨幅跟得上你的租金涨幅吗？

一线城市房租看涨，会辐射到咱大南通吗？

南通较新租金平均总价约1969元/月，均价约22.22元/月/㎡，环比下降0.85%，同比去年上涨18.45%，新增房源7656套。（数据来源中国房价行情网）

开发区以租金2127元/月/套超过崇川区，位居南通租金榜首。租金除了通州与海安环比上月租金有所下降外，其他区都呈现不同程度的涨幅，其中如东与如皋以4.57%的涨幅居榜首。

7月份的租金涨幅似乎说明一线城市的风已经刮过来了，虽然7、8月份是租房旺季，毕业季的到来会带动租房市场，但涨幅之大还是反映了租房整体市场的情况。

其实，房租上涨直接受人口流动的影响，自古供需决定市场，如果城市人口数量不增加，其租房市场保持平衡，房租是不会有所变化的。一线城市普遍房租上涨，是因为每年都有大量人口涌入一线城市，但房源新增速度却远远不及，供不应求，是房租市场上涨的最根本原因。

所以，房租上涨普遍发生在人口涌入量大的一二线城市，对于三四线城市影响不会很大。尤其一线城市房租大幅度上涨后，必然导致很多中低收入者离开，继而纷纷涌入二线城市，届时南通大量人口涌入，租房市场必然受其影响。这里要提到南通市2017年末常住人口为730.5万人，比上年末增加0.3万人，人口总量保持缓慢增加态势，居全省设区市第四位，而随着南通定位上海“北大门”，环沪地形，经济不断发展，人口涌入量必然会持续增加。

很多人说，南通现在房屋租售比低，房价均价为13118元/㎡，租金为22.22元/㎡，租售（每平米租金/每平米房价）比约为1：588，意味着把房子出租，588个月，近50年才能收回购房成本，远低国际标准1：200——1：300之间，房价泡沫比高。为什么租售比这么低，南通房价真的存在泡沫？事实是南通房屋换代没有完成。什么意思，就是南通现在的租房市场由老小区主导，而房价均价却算的是新商品房。

老小区相较现在的商品房，其配套和物业相对没有那么完善，高端，其房价也没有商品房贵，所以其租金也就比之商品房便宜，受到更多租房者的亲睐。由老小区主导的南通租房市场，租金相对较低，拉低了整个租赁市场的房租。但租售比比的每平米房价却是现在全面迈入万元时代的新商品房，租售比当然低。当未来老小区逐渐升级优化、拆除，租户达到饱和，租房市场由新商品房主导的时候，租售比才会显现真实水平。

在某租房网站搜的南通租房首页，出现的几乎都是一些老小区，价格普遍较低，新商品房很少见到，往下翻到一个现在几乎售罄的商品房，价格差别立现。而现在在售的红星天铂、海上传奇等热门商品房在租房市场中很难找到。

红星天铂为全国百强房企37位，商业地产优秀企业top2的红星地产旗下较高端产品系。红星天铂7月24号盛大开盘，基本售完，还剩少量在售。预计八月底加推二期，推出127㎡的小高层和117㎡、134㎡的洋房，一共推出300多套，目前正在预约登记中。

海上传奇整体定位为世界籍国际公民住区，项目位于苏通科技产业园区海纳路和江嘉路交汇处向南100米，是苏通科技产业园区住宅正核位置。预期下周加推二期，加推高层，建筑面积约88㎡、103㎡、110㎡、116㎡，共推700余套，价格待定。

随着南通的快速发展，人口的不断涌入，南通房租呈上升趋势，今年同比去年上涨18.45%，过两年等到南通房屋换代完成，商品房成为租房市场主力后，房租必然还会出现大幅度上涨。