“预售制度”这个房地产躯体上的毒瘤,该捅破了吗?!

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前几天，茅十八老师的文章《把业主坑哭的交房现场！今年还有多少？！》反映了当下购房者无可奈何的困境！买房时宣传的天花乱坠，交房时却面临着偷工减配。该怎么办？文末的点赞较高的留言给出了解决办法。

强烈要求“废除预售现房交易”，支持者云集。期房预售制度遭人反对，究竟是制度原因还是开发商的贪婪呢？这个被认为是房地产躯体上的毒瘤，到了该捅破的时机了吗？我们一起来回顾一下“预售制度”的前世今生！

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预售制度，香港的霍英东是开山鼻祖。

1953年霍英东成立了专门建造和买卖楼宇的立信置业公司。他带着香港排名前列份售楼说明书，给全世界的地产行业带来了翻天覆地的革命性改变。“排名前列期先交订金百分之五十，第二期落妥二楼楼面交百分之十……第六期余款百分之十于领到入伙纸时清缴。”这就是最早期的分期付款和期房预售制度。“买楼花“这个词也应运而生，意即人们先买花（预售），以后再取“果”（住宅）。改革开放以后，为了解决房地产开发资金短缺问题，预售制度由香港传入深圳。1983年，深圳经济特区首先推出商品房预售概念。

1994年，新出台的《城市房地产管理法》标志着商品房预售制度在我国正式建立。

2001年6月，实施《商品房预售管理办法》等一批法律法规，进一步完善了预售制度的法律体系。

期房预售制度，极大地缓解了开发商的融资难题，房地产行业也迎来了蓬勃发展的好日子。直至今日，商品房预售比例已经占到主要城市的90%以上，成为绝大多数开发商优选的销售模式。

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预售制度在我国，最主要目的就是融资。这原本仅仅是一种销售制度，金融手段。为什么现在期房预售制度变了味，成为过街老鼠，人人喊打呢？两个与众不同的特点，成为我们与美国、日本等其他国家的期房预售制度较大的不同：1、交房之前购房者就支付全款，甚至贷款付全款。2、购房者的预付款不通过或很少进行第三方监管，直接交给开发商。如此以来，造成的结果就是，开发商仅需极少的自有资金，通过占用购房者的资金，实现了“空手套白狼”的开发经营模式。说得简单点，预售制度为开发商提供了一笔无监管零成本的巨额资金。商人逐利！开发商为什么喜欢预售制度，拥抱期房销售，原因也就在此。截止到2018年全国工商局的统计，在工商局注册登记的房地产开发商一共9.7万个，位居世界排名前列。鱼目混珠，良莠不齐。

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购房者对期房预售制度深恶痛绝，其根源就在上边提到的”特色“。1、虚假宣传房屋未建成就预先销售，这为部分开发商虚假宣传、偷工减料创造了机会。购房者付钱的时候只能看到样品（样板房），而看不到最终的产品。交了钱，就成了案板上的鱼肉，任人宰割。房屋质量问题，延期交付、装修标准缩水等等等等，老百姓处于弱势群体，往往只能打落门牙含血吞，硬着头皮收房。这也造成了近期突出的“交房即维权”现象。

▲成都精装房减配维权事件2、资金挪用在将购房款交给开发商的情况下，缺少监管，资金的安全根本无法保障。开发商将预付款用于别的投资项目，根本无法保证专款专用。一旦某个项目出现问题，杠杆效应下就会导致整个集团出现资金断裂问题，最后背锅的还是购房者。

▲郑州利海雁鸣湖项目拆除现场由于资金链断裂，利海集团轰然坍塌，2007年启动的雁鸣湖项目，成为郑州最“悲壮”的烂尾别墅群，直至今日，仍未能完全解决。3、挟民意自重由于缺乏监管，预售制度将风险完全转嫁给银行和购房者。多拿地，快周转，获取更大的收益，基本成为房地产行业的潜规则，房地产企业的负债率居高不下，融资成本直线攀升。任何政策上的风吹草动，都会造成房价的波动，银行将首当其冲，产生大量的坏账，并拖累社会稳定。尾大不掉就是如此。

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取消期房预售对于购房者好处就不多说了，所见即所得是较大的优势。广告宣传，哪有实物来得更真切。一手交钱，一手交房，更符合咱们国人的消费习惯。 问题来了，会不会像有的专家所说，现房销售将会引发房价的又一轮上涨呢？房价是否上涨，分析的角度很多，从供需关系、市场政策、金融调控等等，都能洋洋洒洒说出一堆大道理。笔者仅仅从房子本身的价值方面谈一下自己的看法。房子作为商品，是有其本身价值的。赔本的买卖谁也不愿干，市场经济的固有规律是无法被打破的。开发商盖一个房子的资金成本包括土地款、土地税费、建安成本、管理费用、营销费用及融资成本。在这些成本数据中，唯有融资成本是可以有效管控的。最简单的来说就是越早卖、越早清盘，融资成本就越低。对老百姓的意义就在这里——卖期房的价格要低于卖现房的价格。究竟现房的价格会高出期房价格多少呢？我们来大概估算一下。一个期房住宅项目从预售到毛坯交付的话，通常为2-3年时间。那么这段时间里，开发商的融资成本是多少呢？根据2019年中企业年报显示的数据可以估算一下。

以大家最熟悉的万科为例，三年时间将会增加18%的资金成本。表格中，融资成本较高的泰禾，将会增加27.9%的资金成本。这也就意味着，现房交付，仅仅从开发商的资金成本上也将会付出不小的代价。期房售价2万/平的话，万科的现房价格最少将会增大到2.36万/平。期房的风险和现房的价格，鱼与熊掌不可兼得。无论未来预售制度如何改革，希望广大购房者明白这一点。

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事实上，对于预售制度的反思一直都在进行。2004年，人民银行发布的《2004年中国房地产金融报告》中，明确指出很多市场风险和交易问题，都源于预售制度，建议改期房销售为现房销售。2009年两会期间，民革中央也发表提案，建议全面取消商品房预售制度。2018年底，广东房地产协会发布通知，内部调研关于商品房预售许可事项调整的事项。

每一次的消息传出，都会引起了市场的轩然大波。狼来了喊了这么多年。终于在2020年3月份，海南省率先出台政策，今年新出让土地建设的商品房，全部实施现房销售制度。

小步快跑，试点先行，现房销售制度，终于迎来的曙光。这仅仅是前进了一小步，不过笔者认为，预售制度全面取消，现在还不具备条件。预售制度与开发商，银行、购房者、地方政府捆绑的时间已经太久，纠葛太深。假如”预售制度“在全国范围完全取消，房地产市场无疑将会面临全面洗牌，市场重启的局面。90%的中小开发企业就会面临死亡，他们自身的资金实力无法支撑目前从拿地到最终现房销售的整个过程。并购重组，大鱼吃小鱼将会成为市场的常态，动荡的房地产市场也不会是所有人乐于见到的。到了今天，预售制度这个依附于房地产市场的毒瘤，已经到了不得不捅破的地步了。究竟是手术直接切除还是徐徐图之保守治疗，立场也不同，处理的方式也不同，时间会给出最终的答案。但毋容置疑的一点就是，要相信，该来的总会来，留给预售制度的时间已经不多了。