上午还在捂盘坐地起价,下午突发调控“限售5年”!

搜狐焦点南通站 2019-05-13 09:22:59
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前天,苏州调控加码,限售了。 苏州限售前的上午,园区的业主群里,还在建立房价攻守同盟,统一挂高房价,坐地起价。 自古以来,投资界都有一个刻骨铭心的道理: 吃鱼,别总想从鱼头嗦到鱼尾! 1 傍晚,苏州市政府出台《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》。 核心内容一共有四点: • 调整

前天,苏州调控加码,限售了。

苏州限售前的上午,园区的业主群里,还在建立房价攻守同盟,统一挂高房价,坐地起价。

自古以来,投资界都有一个刻骨铭心的道理:

吃鱼,别总想从鱼头嗦到鱼尾!

1

傍晚,苏州市政府出台《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》。

核心内容一共有四点:

• 调整土地出让报价规则,将土地出让报价条件从定值调整为区间设置;

• 苏州工业园区、苏州高新区部分重点区域,新房限售3年。

• 苏州工业园区全域,二手房限售5年;

• 苏州工业园区内,实行人才优先购买政策。房地产开发企业应当将预(销)售许可建筑面积50%~60%的住房,优先出售给在苏州工业园区就业、创业并在本市无自有住房的人才。

其中,值得提醒的是:之前已经完成网签的房子,并不在此次限售之列。

一只我们明知要落下,但始终不知道什么时候落下的靴子,在今天,终于落下了。

2

在过去的几个月时间里,苏州堪称中国楼市的第一妖股。

• 房价连续5周,领涨全国;

• 3月17日-3月27日,这10天时间里,苏州连开5盘,最高中签率不足30%,当天秒清;

• 4月中旬,园区楼面价首次突破3万;4月24日,5宗宅地开拍,楼面价一再连续突破预期……

曾有一位本地的朋友告诉我——

苏州人不爱投资,不爱炒房,我们都是自住;

苏州的房价,是改善买上去的,可不是炒上去的。

这真的是一位相信“人性本纯良、无欲又无求”的善良姑娘。

如果苏州的房价真的是被自住买上去的,是被改善推上去的。而并非是被一帮流淌着“恶之血”的炒房客给炒上去的。

那么,这帮自住客为什么不在2017年-2018年上半年,买房改善?

明明那个时候,信心最匮乏,而房价也最低。

偏偏要在2018年底的上涨行情里,疯狂追涨?

难道是大家一起有个神秘的约定——

2017年都不许改善,要留到2018年底,只有房价涨了才改善。

追涨行情里,所谓的改善兼投资,说到根儿里,还是想捞一票再说。

在我看来,苏州大涨行情背后的原因非常简单,而且我在2017年去提醒大家关注苏州市场,去提醒大家苏州可能会补涨的时候已经讲过。

• 第一,2016年就启动全面调控,调控早、调控严,房价还没走完一个上涨周期,就被政策死死压住,一半以上的溢价空间还未释放;

• 第二,特殊的限价政策,根据地价限定房价,高价地集中入市之后,抬高房价,提供套利空间,本地意识觉醒,开始进场;

• 第三,2017-2018年,全国补涨完成之后,真正有基本面支撑的苏州,反而成了全国的房价洼地,价值凸显,本地意识,加速觉醒进场。

一般来说,只需要这三个条件,就能带来一波小行情。

偏偏这波小行情遇到的是苏州这种购买力惊人的大BUG城市。

之后的结果就显而易见了——

越涨越买,越买越涨,有钱的本地人不仅能接得住,而且还能再烧把火。

超强的购买力,把一波小行情硬生生给买成了一波逆市妖股。

但,凡事总要有个度。

我们最大的问题就是:总是膨胀到跨越这个度。

3

苏州,凭什么不能比上海贵?

上一周,饭统戴老板曾讲到一个段子。

“谁能想到,在苏州园区上班的金融民工小王,因为房价太贵,只好每天往返通勤两个小时,把房子买在了上海。”

有个朋友曾把这个段子转到了苏州的某个房产交流群里,我在这个群里看到最多的就是上面这句话——

苏州,凭什么不能比上海贵?

上一个,说出这种话的城市,是厦门。

厦门,凭什么不能比深圳贵?

至于,厦门在2018年的房价下场,我想大家已经心知肚明了。

类似的话还有:

燕郊的房价,凭什么不能超过北京的底价?

至于燕郊,在行情尾声的下场,我想大家应该也心知肚明了。

燕郊的最低谷距离最峰值的房价,接近腰斩!

我曾总结出一个“判断房价是否触顶”的民科方法论,但是屡试不爽。

但凡一个城市里,越来越多的人喊出“我凭什么不能比XX贵”的时候,基本上房价已经触顶了。

今天,这句话的历史接力棒,交到了苏州人民的手中。

4

在调控升级,限售5年的前一天,房东们还在业主群里建立攻守同盟。

坐地起价,探讨着一起把苏州房价推上新高峰。

苏州园区的业主们,纷纷开始建立各种“价格攻守同盟群”。

• 九龙仓年华里的业主们认为,4万/㎡的成交价太低,必须把单价提高到5万/㎡,要每栋楼设置一名管理员,严格把控,把房价挂到天上去;

• 太阳城一区的老铁们,操作更加精细,把价格体系都定了下来。每一个户型,都要指定一个挂牌价;

• 东湖大郡玩儿的是全面撒网,号召业主们把房源挂在所有的中介平台上,挂牌价统一调高1万/㎡……

继园区房东要求园区房价全面上5万之后,吴中太湖新城的业主们也向新目标发起了冲刺——

园区都要超上海,我凭什么不能卖3万/㎡?

一篇“涨价檄文”开始在太湖新城的业主群中广泛传播。

先是痛陈房价太低;接着从交通梳理到配套,从商业梳理到产业,用大格局和大视角,穿透性的论述了“我们必须涨价”的原因;最后,提出最终目标——

房价3万+,涨的不到位,就坚决捂盘不售!

——图片来源于度房苏州

如果说,以上这些通过理性论述来提出目标,号召捂盘涨价、挂牌抬价,还尚且能够理解的话。

那么,下面这轮感性和情怀牌,就好似磕了药一般,欲望似乎要穿破屏幕,直直的扎入人心中——

• 苏州湾不挂3万就是自贱;3万太low,起步4万;

• 公务员、美女、富二代、全苏州的有钱人都喜欢苏州湾,上海人心心念念惦记苏州湾,苏州湾是全球人的梦想;

• 这里的房价,我看到的是25万/㎡,世界胸怀、全球瞩目……

太湖新城部分业主群截图▼

面对这样的城市和这样的民情,你试图让我相信:

苏州没有投资,苏州没有炒房客,苏州全是自住和改善。

我说我信了,而你信不信?

5

调控加码,最高限售5年之后,苏州的楼市会走向何方。

或者,更直接一点,房价会跌么?

其实,与其担心房价是否会跌,我更加担心的是:流动性。

说实话,苏州这种城市,即便园区的房价已经蹦到了4万以上,但是指望大幅回调,甚至崩盘的,基本上可以洗洗睡了。

这个城市的购买力积淀,远超全国绝大多数城市。

即便是单纯依靠本地客,撑也能强撑出一个横盘的未来。

而真正令人担心的是流动性的问题。

限售一招,基本上就锁死了苏州最好的两个市场的流动性。

而此时准备进场园区和高新的投资客,必须去考虑两个问题:

3-5年的限售和已经触顶的房价。

这对于他们的进场积极性和信心的打压,可能是相当巨大的,而这种相当巨大的影响,将在很长的一段时间里去发酵和酝酿。

5月份,开出了限售的花;可能10月份,才能吃到限售的果。

之后的园区,将彻底沦为改善和自住客的主场。

苏州人民心心念念的那个理想世界——“苏州人不爱炒房,我们都是自住客”。

最终,还是要靠一纸政令来帮助完成。

如果,现在想进场园区的自住客,哪怕等一等,让子弹飞一会也无妨。哪怕等一等,让预期凉一凉也无妨。

对于自住来说,对于当下的苏州市场来说,最不缺的就是时间。

6

我想,现在真正开始心底慌张和懊恼的,应该就是那些该卖不卖,该置换不置换,却蹦起来号召“捂盘惜售、坐地起价”的投资客们。

交学费的时间,正式开始了!

有时候,涨上去的并不意味着能卖得掉;

涨幅重要,流通性更重要,落袋为安最重要;

信心可以有,补涨也可以有,但凡事总要有个度,过了就没得玩儿了;

一条鱼,别总想着从鱼头嗦到鱼尾,还要把骨头和鱼刺上的肉都剃干净,容易卡着喉咙。

吃到鱼身就差不多了,实在不行,换条鱼吃。

苏州的一位小姐姐,去年底抛苏州,今年初进上海,一样有的吃。

来源:米筐投资

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