转身之后的李嘉诚,给出这几条房地产投资戒律!

问房有道 2018-03-18 18:52:00
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点击上方蓝字“问房有道”关注我 近日,年近90岁的李嘉诚正式宣布退休,这个起于实业、兴于地产的华人商界领袖,代表着一个时代,终将落幕。 这次发布会上,涉及退休、撤资、交接稳定性、香港房价、对年青人买房建议等,焦点颇多。 其中,关于房地产相关的问题最多,现场业绩发布会问答环节,20个问题有8个涉

近日,年近90岁的李嘉诚正式宣布退休,这个起于实业、兴于地产的华人商界领袖,代表着一个时代,终将落幕。

这次发布会上,涉及退休、撤资、交接稳定性、香港房价、对年青人买房建议等,焦点颇多。

其中,关于房地产相关的问题最多,现场业绩发布会问答环节,20个问题有8个涉及房地产。

青年时代的李嘉诚

那么,李嘉诚是如何跨入地产行业,如何一步步做大做强,又是如何经历其中风雨的呢?我们先来简单梳理一下。

12岁举家从汕头逃难到香港,开始打工。

15岁丧父,同时到塑胶厂当推销员。

27岁,积攒6500美元开设塑料厂,

7年后盈利数千万港元,

成为跨入地产的基本金。

30岁,开始涉足地产,

在香港北角买下地皮建工业大厦;

43岁,成立长江地产,

次年,更名长江实业并于港上市。

上市不久,立下“做香港较大地产商”决心;

49岁,成为香港较大地产商,

超越当时香港地产业老大英商置地;

50-60岁,生意蒸蒸日上,投资、收购不断。

1980年,成功并购香港较大外资--和记黄埔;

其后,收购香港电灯集团,跨入电力行业;

至今,商业版图涵盖港口、通讯、能源、基建、零售等多领域。

61岁,1989年,外资撤离时,进军内地拿地。

1993年,其内地项目仅占到集团资产四分之一;

2013年,长江实业建成物业90%以上位于内地。

85岁,2013年,投资内地一个分水岭。

自2013年后,在内地已鲜少拿地,

同时,开启“卖卖卖”模式,

抛售香港+内地资产超过2000亿港元,

外界质疑李嘉诚“撤资中国”。

90岁,2018.3.16,正式宣布退休计划。

交棒长和、长实系等至长子李泽钜手中,

基本完成商业帝国转移至欧美澳等西方国家,

可谓全身而退。

*注:2015年,长和、长实系公司注册地已由香港改为开曼群岛,业内普遍认为,“李嘉诚跑了”。

声称46年没拿薪水,每年只有5000元港币收入的李嘉诚,名下的资产和财产令其曾连续20年先进香港首富。

在最近发布的《2018胡润全球富豪榜》中,李嘉诚拥有财富1900亿元,全球排名32位,大中华区排名为第六。

有媒体统计则指,实际上他的财富远在1900亿美元之上。

据查询,2017年:

长和总收入达4148.37亿港元,总市值3815.24亿港元;

长实集团总收入637.8亿港元,总市值2588.25亿港元。

无论是从实际身价还是公司以后营收潜力,李嘉诚实现了向隐形富豪成功转型,甚至因为怕得罪人,甚至很少谈论行业及相关人士,也不想出个人自传。

那么,李嘉诚成功的秘诀到底是什么?这位商界老者,经历楼市风风雨雨,在房地产投资方面都有哪些见地?这些,对于我们来讲,都有无比重大的借鉴意义。

根据这次发布会以及此前各种场合发布的言论,我们总结、梳理了李嘉诚房多年房地产投资经验心得,作为当下及日后的参考。

长子李泽钜与李嘉诚

投资哲学一

地段、地段、还是地段

作为香港地产巨头,李嘉诚是如何把握房地产市道良机的呢?最为著名的当属其关于决定地产投资最重要的考量因素的论断。

李嘉诚说:“决定房地产价值的因素,排名前列是地段,第二是地段,第三还是地段。”这句话道出了房子的真谛,一直以来也被房地产业界奉为金科玉律。

好地段的房子更抗跌。

位于市中心的老房子即使非常破旧,依然可以卖个好价钱,甚至比郊区别墅的均价还要高,地段对于楼盘的价值支撑显而易见,是“楼市硬通货”必备的要素之一。

而从不同时间段来看,占据地段优势的楼盘也常常在楼市调整期下降幅度较小、而楼市复苏时则能更快恢复元气。

无论是1997年亚洲金融危机下的香港楼市,还是2008年北上广深的楼市,经济危机下,城市外围较先下跌,城市中心的楼盘最抗跌,而经济形势好的情况下,较先起涨的也是市中心地段的房子,而且涨幅要比郊区高出很多。

投资哲学二

先资产安全,后资产收益

2015年,面对很多人质疑李嘉诚要“撤资”中国时,李嘉诚回应:“商人首先考虑的是资产安全,其次才是收益”。

近年,国内楼市节节攀高,地价也随之水涨船高。很多企业都是在招拍挂市场公开竞价,“面粉”贵过“面包”已经成为常态,关键即使这种常态已成业界共识,很多大型房企仍然拿不到地。

与此同时,包括香港在内的资产价格泡沫高涨。

对于一家香港上市旗舰企业来说,稳健发展、向股东和董事会负责显得至关重要,在此背景下,李嘉诚不得不考虑巨额资产的安全性和稳健性。

于此同时,英国、加拿大等西方国家资产价格的低谷期和李泽钜西方生活经历,使得李嘉诚不得不考虑抛售物业、撤资中国,选择现金流稳定的欧洲基建、能源等领域。

近年,一直的低利率、低通胀让很多人都沉迷于举债,加杠杆炒房、企业负债比超过100%已经屡见不鲜。泡沫一旦破裂,后果不堪设想。

李嘉诚的做法是——“我对债务从来是如履薄冰。”

短短几年的时间,李嘉诚的长实地产的净负债基本维持在接近零的水平,而长和的负债率也仅有23.2%,手持现金和可变现投资超过1577亿港元。

一般对于普通家庭来讲,负债率较好不要超过50%。否则,资金链断裂,全盘皆输。

配置资产时,除了一定比例的高风险资产,也需要有现金流稳定的低风险资产。

李嘉诚帝国的秘密:低负债、现金流和大布局,对于投资者个人而言,也要记得,“谁手中的现金流充足,谁才能笑到最后”。

投资哲学三

不赚尽最后一个铜板

从1950年开始做生意,到今天已经六十多年,李嘉诚经历过不少风风雨雨,也一路走过来。

李嘉诚说,“我一生的原则是不会去赚最后一个铜板,就是最后那分钱,要很小心。”

回过头去看,过去几年他不断撤资内地和香港,纵是千夫所指,亦不再回头,这正是他过人的厉害之处。

熟悉李嘉诚的人都知道,这个老头都是在别人不看好的时候自己玩,在别人一致看好的时候撤离。他还说过,钱是赚不完的,永远不要试图去赚最后一个铜板。

人家吃鱼只吃中断,只赚属于自己的利润。在他们眼里,利润跟风险是有比例的。

李嘉诚的一个习惯是,如果预感到两年后会有不妙,一般都会现在就采取办法。原因是,等不妙真正到来时,再采取办法已经是来不及了。

对于香港楼市,李嘉诚也透露出深深的忧虑,认为泡沫已经太大了。

在3月16日长和系2017财年业绩会上,李嘉诚说“香港楼价是否已经见顶,不敢讲,但过去一两年香港楼价高了一倍,香港的楼价与一般居民收入脱了节,需要多点公屋、居屋,令普罗大众不会有住的困难。假如一个人有足够的钱,买房自住特别没有问题,即便楼价跌,自己住仍然没有问题。”

李嘉诚说,如果大学还没有毕业,女朋友就想要一间房屋,这是不对的。他甚至表示,如果女孩子说没房子就不结婚,那就不如劝她趁年轻再找一个。

投资哲学四

人弃我取,分散投资

1965年,香港爆发银行信用危机,房地产业又严重供过于求,香港房价暴跌。两年后更是发生了反英暴动,进一步加剧了房地产市场的窘境。这时李嘉诚却逆势抄底。

果然在几年后香港楼市再次繁荣。李嘉诚在高位抛出,获得了不菲的利润,此举也帮助了他在香港房地产业奠定基础。

李嘉诚已出售的旗下物业:中环中心大厦

分散地域投资也是李嘉诚的聪明之处。

即使发生了英国脱欧与欧洲难民危机等重大事件,李嘉诚近年依然持续重点投资欧洲的策略。李嘉诚看好欧洲,主要的原因之一是因为欧洲的部分企业已经“跌出”价值。

目前李嘉诚56%的投资在欧洲,而其中有37%在英国。其在英国投资涉及基建、水务、电网、电信、管道燃气等各个行业,有人戏称,李嘉诚“已经买下了半个英国”。

目前,李嘉诚商业帝国的海外投资版图已经遍布欧洲、开曼群岛、亚洲、澳洲等国家和地区。曾经“香港的李嘉诚”正在一步步成为“世界的李嘉诚”。

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