解锁环沪楼市:南通房价时隔5年再破 全能否上车?

上海自16年“3.25”限购政策落地后，一大批刚需客被“婉拒”部分购房需求被逼到了环沪城市。与2016年相比，2017年上海楼市成交疲软但仍旧是房地产市场最主要的需求集中地，上海周边的城市逐渐成为溢出需求的主要承载地，环沪城市群经济已然形成。

距上海100公里左右的南通位于江苏东南部、长三角北翼，东抵黄海，南望长江，与上海、苏州灯火相邀，西、北与泰州、盐城接壤，“据江海之会、扼南北之喉”被誉为“北上海”，南通市下辖3区、2县，代管3个县级市，面积8544平方千米。

据悉，近5年人口净流入最多的城市群为长三角城市群，从南通市统计局官网获悉，2016年常住人口730.2万人增速0.2%，2010年之前常住人口基本为负增长。

房价时隔5年再破万，成交面积跌回2年前

数据来源上海易居研究院

据统计，2017年南通市商品住宅成交均价为11108元/平，与16年相比房价上涨26%，2012年南通房价10196元/平时隔5年再破万；17年成交面积是240万平方米与16年的386万平相比下跌37.8%，与2015年的237.8万平基本持平，南通商品住宅成交面积跌回2年前。

从2011年至2017年近7年的成交数据来看，南通楼市整体波动较大，房价走势呈波浪式变动，受政策和市场影响较大，预计2018年会有小幅回落；成交面积整体呈上升趋势，16年成交量现“井喷”。

规划利好加码 未来启东到浦东仅需25分钟

北沿江高铁是国家“八纵八横”高铁网络的重要组成部分，西起成都，经重庆、武汉、合肥、南京、扬州、泰州、南通，至上海。合肥至上海段前期工作已经启动，线路自合肥枢纽肥东站引出，总体沿沪汉蓉铁路北侧进入规划的南京北站，然后向东途径扬州、泰州、南通、启东，经崇明岛引入上海枢纽上海东站，全线长约590公里，上海境内约60公里。

据悉，北沿江高铁（新沪汉蓉高铁）工程已列入浦东“十三五”规划，这一过江通道串联起浦东、长兴岛、崇明岛和启东。建成后，该铁路时速将达350公里/小时，从浦东到启东仅需25分钟，将更好地带动长三角北翼沿江地区的优势互补。

沪通铁路连接上海和南通是我国规划建设的沿海铁路的一段，时速200公里，预计2021年通车。沪通Ⅱ期是在建沪通铁路的延伸段，即江苏太仓至上海奉贤四团段线路，全长111.8公里，共设6个车站，建设工期5年。未来沪通铁路通车后，上海到南通的铁路运行时间将缩短为1小时左右。

启东区位优势明显 备受房企青睐

被誉为“江海明珠”的启东市是南通代管的县级市距上海市中心的直线距离约66公里，在环沪城市“1小时通勤圈”辐射范围内，近2年来，启东市承载了部分上海刚需客的置业需求。

据统计，2018年1月启东市房价13480元/平，环比上涨2.5%，这个价位在南通8个区县中位列前三，启东房价的迅速攀升，无疑是分得了上海需求外溢这杯羹，相较于上海和环沪周边城市的房价，启东房价也算是“价格洼地”了，同时，相对宽松的限购政策备受众多购房者和投资客的青睐。

随着各项交通设施配套逐步落实，启东和上海的交通衔接更加紧密。如今，启东已全面融入上海的“一小时生活圈”，区域升级步伐加速，价值上升空间可期。

伴随着经济格局的转变，房地产的投资策略也随之改变，更多的房地产开发商、金融机构把投资布局的视角聚焦到城市群范畴上。品牌房企正是看准了环沪城市群的交通优势和经济驱动力，纷纷抢滩启东楼市。

恒大、绿地、碧桂园、融创、绿城、新城、阳光城等品牌开发商将启东作为了未来的掘金战场。开发商在户型设计上中小户型居多，主要是为了符合上海客群的口味。值得一提的是恒大海上威尼斯推出的建面约51-140平的小高层，价格约8000元/平，符合多种购房者的需求，另有叠加别墅，建面约136-172平，价格约1.5-1.6万/平，具体一房一价。

去年南通出让宅地50宗 18年再掀高潮

土拍是楼市的“试金石”，地价也能从侧面反应出房价的走势，2017年南通地价经历了新一轮的裂变，市区多幅地块楼板价破万，各市县地价再升级。

据统计，去年南通市区及各个区县共出让住宅用地50宗（纯宅地31宗、商住地19宗），成交总面积390万平，成交总金额高达403.24亿。土储是房企的“造血干细胞”，万科、中南、碧桂园在南通夺地热情高涨。

2018年1月18日，启东出让南苑中学南侧一幅纯宅地，最终被上海合景斥资13.7亿拿下，楼面价是8513.7元/平，溢价率42.7%，预计成交价1.7万/平，可谓再掀高潮。

2018年南通房价或将“止涨趋稳”，短线入市可以考虑，但长线投资需谨慎。