10000亿!房地产欠的债,该还了

12月12日，国家发改委又给实体经济派发一个大红包。

　发改委在《通知》中明确表示，支持信用优良、经营稳健、对产业结构转型升级或区域经济发展具有引领作用的优质企业发行企业债券。

　　而其中最受市场关注的无疑是，房地产被纳入支持对象。

　　《通知》附件中，列出了优质企业经营财务指标参考标准，房地产行业进入优质企业发债行列。

　　发改委明确指出，房地产企业需满足资产总额达1500亿元、营业收入达到300亿元的双重标准，同时资产负债率原则上不超过85%，主体信用等级达到AAA。

　　《通知》显示，符合条件的优质企业，申报发行企业债券，“一次核准额度、分期自主发行”，优质企业债券将享受“即报即审”。

　　据Wind数据统计显示，约有22家 A+H 上市房企符合《通知》的经营财务标准：

　　市场对房地产融资松绑的预期再起，持续反弹的A股、港股房地产板块，今日再度走强，截止港股收盘，恒生中国内地地产指数大涨3.31%。

　　自10月19日以来，累计涨幅更是达27.3%。

　　具体到个股，2018年10月19日以来，中国恒大（03333）大涨超36%，融创中国（01918）暴涨近41%，碧桂园（02007）大涨逾22%，其他内房股涨幅亦较为可观。

　　值得一提的是，在恒大股价大涨的加持下，12月12日，许家印以365亿美元(约合2514亿元)的个人财富，超越马云的359亿美元(约合2473亿元)、马化腾的352亿美元(2424亿元)，重新登顶中国首富。

辟谣：不支持商业地产项目

　　一位港股投资基金经理表示，最近地产股表现强势，应该与本次新政有关，个人对松绑地产持乐观态度。

　　但对于松绑一说，中原地产首席分析师张大伟分析指出，政策原文并没有对房地产的放松内容；发改委政策一直是限制商业性房地产融资，只放行保障房、棚户区、租赁等房地产开发。

　　关于地产调控松绑的讨论愈演愈烈，发改委紧急澄清“灭火”。

　　今日（12月13日），《中国经济导报》援引不具名权威人士称：

　　媒体对发改委公布的《通知》中的房地产进行了错误解读，目前国家发改委企业债券只支持棚改、保障性住房、租赁住房等有限领域的项目，不支持商业地产项目。

　　可见，中央对房地产融资的调控，依然没有放松。

　　但更为严峻的是，随着各大房企的债券逐渐进入偿还高峰期，房企的资金压力正与日俱增。

　　2015年-2016年，是房地产债券发行高峰期，而由于地产债的期限多为3-5年，所以2018年-2021年是地产债的偿还高峰期。

　　据Wind原始数据统计，2019-2021年房地产相关债权，合计到期金额超过1万亿：

　　据渤海证券分析师崔健测算，2018年第四季度，房地产相关债的偿还总量达到1292.67亿元，2019年上半年到期偿还总量达2116.51亿元。

融资1000亿，还债！

　　房企对资金的需求，更加迫切，不惜高昂的融资成本，房企们于四季度纷纷密集进行融资。

　　据中原地产研究中心统计数据显示，11月份共有30余家房企发布了境内外融资公告，融资类型包括增发、优先票据、中期票据、可换股债、公司债、短期融资券、ABS等形式，融资总规模超过1000亿元。

　　同时，据Wind数据统计，2018下半年以来，房企国内信用债发行规模达3686亿元，较2017年同期明显加速，增幅超53%。

　　2018年全年来看，截止12月13日，房企信用债发行规模已超5835亿元，远超2017年全年的3607亿元。

　　同时，据海通证券测算，2018年交易所针对地产公司债的审批速度，自5、6月份开始加快。

　　1-11月通过交易所审批的地产公司债额度累计有4334亿元，为去年同期的2.2倍。

　　而据上交所、深交所规定，各大房企通过公司债募集的资金不得用于买地和开发。

　　意味着，2018年以来，房地产企业发行信用债融资的目的更多是，以新债还旧债。

　　值得一提的是，权威人士对《通知》的声明中，只是明确国家发改委企业债券不支持商业地产项目，而并未提及不得用于偿还旧债。

　　海通证券分析指出，发改委企业债券只支持棚改、保障性住房、租赁住房等项目，预计大蓝筹房企将明显受益。

中小房企，能否活下去？

　　在融资面偏紧的情况下，房企对于高融资成本的接受度正在变高，部分典型房企的票据利率已经抬升至逾13%。

　　雅居乐将发行4亿美元的优先票据，票面利率为9.5%；

　　合景泰富发行4亿美元优先票据，年利率9.85%；

　　华远地产和隆基泰和外币融资工具的票面利率分别高达11%和12%；

　　中国恒大附属公司景程有限公司发行的优先票据，较高融资成本达13.75%；

　　......

　　“现在这种融资环境，能够借到钱都算不错了，利率高点就高点，融资要是遇到问题，明年怎么活都是个问题。”一位承接房企公司债业务的券商人士直言。

　　被“活下去”阴影支配的更是中小房企们，目前没有融资渠道，无力偿还债务，即便取得地块也无力开发，不得不退出市场。

　　易居研究院副院长杨红旭指出，预计明年一些负债率高的房企资金问题将更加严重，被迫卖掉大量股权，甚至倒闭。

　　与中小房企融资难形成反差，大型央企仍然可以获得低廉的资金，华创证券指出，保利置业发行住房租赁公司债7亿元，利率仅5.28%。

　　房地产行业市场集中度，不断提升是大势所趋。

文章来源：全景财经