启东房价似跌还涨?八月土拍市场见分晓

启东地处万里长江入海口北侧，三面环水，形似半岛，集黄金水道、黄金海岸、黄金大通道于一身，是出江入海的重要门户，被誉为“江海明珠”。启东2018年发展开挂，高新区将建成1.5亿文体中心，总建筑面积约25000㎡;获批省级湿地公园建设，规划总面积1011.6公顷;总投资240亿元的魁北克海洋文化艺术之城项目，打造中欧特色的海边旅游小镇。

启东近一月房价均价15609元/㎡，环比下降0.73%，房价似乎响应厦门深圳的“号角”开始回落，但今日房价均价却为16206元/平米，环比上涨5.09%，涨幅明显，启东房价是涨是跌一时扑朔迷离。

启东近一年来房价走势图，除了在2018年初有明显涨幅，其他阶段一直保持平缓上升趋势，上月有轻微回落。近年来，启东房价一直紧追崇川区，成为南通房价排名第二区域，并逐渐拉近，能否超越崇川成为南通房价榜首一直令人期待，不知在国内房价普遍调控大背景之下会呈现怎样趋势。

启东目前在售楼盘相对开发区、崇川等地区而言不多，8、9月份新入市楼盘也仅有国瑞瀛台、蝶湖世界湾、启东碧桂园大名府三个，比之开发区的15楼盘入市量，启东楼盘新增库存不高。

国瑞瀛台项目总规划1500亩，建筑面积约103万方，主推建筑面积约69㎡~125㎡江景洋房以及建筑面积约146㎡~158㎡揽湖联排，洋房装修交付配备地暖，均价约12300元/㎡，联排别墅均价约24500元/㎡；预计八月底加推600多套的洋房和20多套的联排别墅。

蝶湖世界湾南临约2800亩蝶湖公园，北靠江海风情园，以美式大都会建筑为蓝本，是启东新城区为数不多的高端都会湖居社区。目前在验资派卡阶段，预计八月下旬二期开售。二期加推都是18层小高层，建面132㎡推出144套，建面148㎡推出108套。

启东碧桂园大名府总占地153亩，规划产品以小户型高层洋房产品为主，预计9月底加推建筑面积为230㎡的大平层，加推240套，价格待定；商铺在售中，建筑面积为60㎡-300㎡，价格25000元/平方米左右。

楼市风向标土拍八月见分晓

土拍市场向来都是楼市的风向标。首先各房企拿地态度是楼市现状的直观反映，楼市的火爆与否，房价销售的利润是房企拿地的决定性因素。只有楼市看涨，发展态势良好，才会造成各房企纷纷大手笔拿地，出现多轮竞价和超高溢价率；反之，楼市情况萧条，会直接导致土拍市场凉凉，直至流拍。

其次正如面粉决定面包的价格，地价决定房价。拿地成本＋建安成本＋资金成本＋营销成本＋其他杂项是开发商总成本，而利润则是销售额与成本差价。开发商拿地楼面价直接影响着成本，如果楼面价高，那在需求一定利润的基础上，必然房价要跟着地价上涨。这是一个循环，楼市房价决定房企拿地态度，房企拿地价又影响着房价，所以，土拍市场向来都是楼市风向标。

近两月来，南通土拍市场冷热分化严重，既有经千轮竞拍，溢价率达62.07%，楼面价高达19435元/㎡的崇川区R18017火热诞生，也有中创区R18021地块因无人竞拍最终流拍的现象发生。

启东8月目前土拍市场挂牌有4块商品房用地，主要看点为1774和1824地块，两块地块位置相邻，都位于牡丹江路南，起始单价均过万，起始价分别为60000万元和62100万元，总价超12亿元。另两宗商品房地块1822和1823规划用途为限价商品房，起始价相对较低，分别为2776万元和4284万元。

1774和1824两宗地块地理位置优越，与银洲国际金融中心一路之隔，周边新城吾悦广场、景观湖、南苑中学、南苑小学、城区医院等基础配套完善，商业服务兴旺、人居环境优美，是启东市区不可多得的优良宅地！

两宗地块目前皆处于挂牌期，截止时间均为8月29日，截至16日18点两宗地块都暂无报价记录，作为楼市风向标的土拍市场，在近几个月的流拍风之下更加引人注目，启东楼市风向或可从八月此次土拍市场中窥见端倪。