土拍走凉,房价却一路“独涨”!从楼市严控看“北上海”南通市场

“之前我们基本不用广告费，都可以做到清盘毫无压力，现在我们拼命提高营销推广费用，却依旧卖不动。境遇反差之大，真让人唏嘘不已！”一位南通楼盘的营销负责人如是说。

售房传统旺季楼市却不旺，南通整个“金九银十”的行情成色明显不足，市场降温显著，9月份开始，市场加推的项目去化不尽如人意。

有人说量降价未降；也有人说量价齐降；还有人说楼市没那么冷，所谓的“暴跌”、“腰斩”都是被媒体渲染出来的。

在全国土拍走凉的背景下，南通也未能“独善其身”，从今年6、7月开始如皋、川姜地块的流拍到8月中创区重磅地块的流拍，再到9月港闸两宗地块的终止，种种现象都表明南通楼市遇冷“分水岭”的到来。

最为引起市场注意的是8月16日南通中创区R18021地块的流拍。该地块是中创区流拍的排名前列宗宅地。当时，这块土地的流拍在地产圈可以说是一个地震，作为南通市全力打造的新核心，中创区竟然出现了流拍现象，不由得让吃瓜群众们捏了一把汗。

回想2018年南通楼市的行情，可谓炒房、抢房、退房、维权通通上演了一遭，戏剧场面之大，可能近十年来都难得一见！

遥想前两年，南通房价领涨全国，翻倍的涨幅让南通可谓“红极一时”，那时候，逢开盘必卖光，万人深夜排队抢房都成了常态。

仅仅两年间，南通市区所有热点板块，全部完成了一轮房价上涨！南通的整体房价，从2016年初的8267元/㎡，飙升至2018年9月份的13289元/㎡，涨幅高达60.7%！

据易居研究院智库中心数据显示，2016年9月，南通新建商品住宅成交均价还在8996元/平方米，但2018年9月，南通新房成交均价在14798 元/平方米，涨幅高达64.4%。

面对疯涨的楼市，当地政府这几年也采取了相应的调控措施来维护房地产市场稳定，近日，监管层又宣布于2018年8月1日起至12月31日，在全市开展打击损害群众利益的违法违规行为，规范房地产市场秩序专项行动，楼市调控的决心可见一斑。

尽管南通楼市行情下行，土拍市场底价或近底价成交成为市场主流趋势，入市项目也未像之前金九预期般火热，楼市整体无论是开发商，还是购房者都明显趋于谨慎、理性。但房价却和土拍、市场成交量呈现不同趋势，一路“独涨”，截至到目前，南通市场上还没有出现“明目张胆”的降价现象。

那么南通的房地产市场到底怎么样呢？我们暂且分析下：

宏观经济数据

1、2008年至2017年南通GDP及人均GDP情况

从2008年至2017年南通GDP及人均GDP情况来看，南通GDP及人均GDP呈现逐渐上涨态势，2017年南通GDP总额为7,735亿元，人均GDP为105,903元。在产业结构方面，第二三产业在国民生产总值中占有的比重较大。

2、2008年至2017年南通城镇居民人均可支配收入及消费性支出情况

从2008年至2017年南通人均可支配收入及消费性支出情况来看，城镇居民人均可支配收入及消费性支出呈现逐年上涨态势，2017年城镇居民人均可支配性收入为42,756元，消费性支出为26,510元。截止到2017年年末，居民储蓄余额为5,469亿元。

房地产市场情况分析

1、2017年1季度至2018年3季度南通商品房成交数据分析

从2017年1季度至2018年3季度南通商品房成交数据情况来看，在供应面积及供应套数方面，整体有所浮动。在成交面积及成交套数方面，2018年成交量同比有所下滑。供求关系上，需求整体比较稳定。商品房成交均价维持在11000-15000元左右/平米。

2、2017年1季度至2018年3季度南通商品住宅成交数据分析

从2017年1季度至2018年3季度南通商品住宅成交数据来看，在供应面积及供应套数方面，供给量整体相对比较稳定，2018年供给量同比有所下滑。在成交面积及成交套数方面，整体成交量相对比较稳定，2018年成交量同比有所下滑。商品住宅成交均价为10000-15000元左右/平米。

3、2017年1季度至2018年3季度南通土地市场分析

从2017年1季度至2018年3季度南通土地市场成交数据来看，在土地供应幅数及供应面积方面，有所浮动，供给量相对比较稳定。在土地成交幅数及成交建筑面积方面，成交量有多浮动，2018年排名前列二季度同比有所增长，2018年3季度同比下滑。

4、2017年1季度至2018年3季度南通房地产市场去化情况

从2017年1季度至2018年3季度南通房地产市场去化情况来看，在供应面积及供应套数方面，整体供给量相对比较稳定。在成交面积及成交套数方面，2018年成交量整体下滑明显。成交均价维持在12000-16000元左右/平米。整体供求比为0.5-1.4左右。

5、2018年1月份至9月份南通房地产市场库存情况

从2018年1月份至9月份南通房地产市场库存情况来看，整体的库存量比较稳定，去化周期6-8个月左右。

6、截止到2018年9月份南通各区域房地产市场库存情况

7、2018年10月南通房地产市场情况

土地市场:

10月公告土地39幅，公告土地面积246万平方米，环比-4.6%，同比25%。其中经营性（商、住、办、综合）用地13幅，面积36.2万平方米，非经营性用地（工业、配套、其他）用地26幅，面积209.9万平方米。本月土地成交84幅，成交占地面积190.6万平方米，环比38%，同比-7.1%。其中经营性（商、住、办、综合）用地31幅，面积62.4万平方米，非经营性用地（工业、配套、其他）用地53幅，面积128.2万平方米。土地成交楼板价1,001.1元/平方米，环比-25.8%，同比-67.5%。

商品房市场:

10月商品房供求比为0.1，其中供应面积6.6万平方米，环比-，同比5,241%；成交面积61.4万平方米，环比1,638%，同比212%。成交均价15,175.2元/平方米，环比-4.8%，同比26%。

商品住宅市场:

10月商品住宅新开盘3个。商品住宅供求比为0.1，其中供应面积6.6万平方米，环比-，同比-，成交面积52.3万平方米，环比2,145%，同比207%。成交均价15,383.4元/平方米，环比3%，同比34%。

2018年10月南通商品房供应区域分布

从2018年10月南通商品房供应区域分布来看，在供应面积及供应套数方面，经济技术开发区供应相对较高。

2018年10月南通商品房成交区域分布

从地理位置来看，南通既属于长三角城市群，又属于环沪城市，苏通大桥、沈海高速等交通的快速发展，加快了城市融合，去往上海、苏州更加方便，再加上还在规划中的沪通高铁，这样的区位优势自然吸引了不少上海置业者的目光，据南通房产超市网数据显示，南通外地购房客占比37%，其中有28%的人来自上海。这也是为什么相对于其他环沪城市而言，南通的楼市火爆程度相对更持久一些的原因。

相信随着跨江融合、接轨上海策略稳步推进，南通城市必将迎来爆发式发展，楼市行情看涨趋势可期，目前的楼市调整，对于南通房地产市场长期健康发展反而是一件好事，万物皆有规律，潮起潮落才是自然规律。