厦门深圳房价回落“楼市崩盘论”甚嚣日上 这股风会吹到南通吗?

最近房地产被厦门和深圳的“楼市崩盘论”刷屏，厦门神话破灭房价跌万元、厦门楼市深陷降价漩涡：整栋打折，开发商亏也要卖、深圳楼市“21连降”等新闻霸占各大媒体头条。一时间，评论纷出，楼市陷入降价的恐慌之中，那么，这股风会吹到南通吗？

从崩盘论较高的厦门来看，造成厦门楼价回落的一个很大的原因是政策限购、限售与限价。厦门的城市经济、收入水平与其高房价分化较大，但此前厦门楼市近七成是异地购房者，需求撑起了楼市。而限购政策后，厦门由外向型转为了内需主导的楼市，内需主导下的需求发生变化，房价自然随同需求回落。

研究表明，2018年上半年全国80个典型城市房价收入比偏离度排名中，厦门以41.6%的偏离度高居榜首，成为房价泡沫较大城市（偏离度越大，房价泡沫越大）。2017年厦门人均可支配收入4万多，在房价先进期间一年收入买不起一平米房，现在异地购房者的退出，厦门房价的回落是调控下的必然结果。

2018厦门房价同比，多区呈现不同程度下降。其中思明区2018年前7月均价45547元/㎡，同比下降了近万元。厦门今日楼价均价40066元/㎡，环比下降了11.38%，降幅明显！

而看回南通，首先南通虽已经迈入二线城市，但和厦门深圳这些老牌“豪门”城市相比，南通尚处于发展阶段，南通地铁时代的到来和高速的规划发展虽已有投资客的出现，但楼市主体不会像厦门由异地购房者主导，内需供应仍然占据大比例。

目前，国家调控愈紧，限购政策在多个城市出台实施，楼市成交量有所下降，但房价的变化因城而异，厦门的城市泡沫与楼市需求主体的变化使得厦门楼市房价回落明显，但上海等地的房价变化却并没有很大起落。南通限贷已实行，限购政策不知何时全面进驻南通，但对于南通的影响将不会如同厦门，南通的城市泡沫和需求主体不会随限购产生巨大变化，未来，无论是内需，还是更多投资者来到南通，南通的楼市目前发展情势都具有更为广阔的发展空间，与深圳厦门不同，短时间内很难被这“风”吹到。

上图城市房价收入比偏离度排名中，与厦门的41.6%高居榜首和深圳的20.6%居于高位不同，南通的城市房价收入比为-3.0%，离城市房地产泡沫化相隔甚远，城市居民购买住宅的支付能力较之厦门深圳不可比拟，简单一点的话来说，人们评论房价收入比高低，无非是希望人们都能买得起房，而南通的房价收入比则显示在南通购买支付能力良好。

南通房价走势图中可以看出，南通房价近一年价值走向呈现平缓上升趋势，这是南通城市活力发展下的必然趋势，而不是楼价暴涨的泡沫房地产。2016年以来，南通楼市一直保持着平缓上升的趋势，而这是基于南通市近年来的不断发展。

盐通铁路全长187.96km，有望于2020年和沪通长江大桥同步通车，打通南通在内的苏中苏北多个城市和苏南等地的高铁通道。

除了运营良好的南通兴东国际机场，南通市正在加紧推进新机场的规划研究，力争纳入民航“十三五”规划中期调整。于《江苏省中长期通用机场布局规划》中，6个通用机场落子南通。

南通迎接地铁时代到来，地铁一号线全长约56.4km，设站29座，自平潮站到振兴路站，已于2017年12月开工，构建城际交通网，二号线规划中，一期工程可行性研究报告已通过。

南通国家森林动物园、湖底隧道、大剧院、美术馆等建筑也纷纷开工，或是投入运营，一系列城建项目的规划建设是南通经济发展的证明，也进一步拉动着南通的发展。而南通楼市，在南通近年来不断发展的背景下，仍然具有更为广阔的发展空间，房价预期会继续呈现平缓上升的趋势。

南通房价结构图中，关注度较高的价格区间在10000元/㎡，供给比较高区间同样是10000元/㎡。收入决定人们的消费，体现在房价结构图中的是人们将更多关注度投于自己感兴趣的价格区间，一个楼盘的价格若处于关注较高区间，自然会获得较高的关注度。

其实从另一个方面也证实了南通楼市的活跃，那就是楼盘入市量，之前楼市的不断去化，导致楼市库存需求量急剧增加。据搜狐焦点不完全统计，南通各大区域8、9月份即将入市的楼盘高达32个，仅开发区就达15个，楼市活力可见一斑。

截至8月9号，开发区已开盘项目有白鹭湾，万科翡翠心湖和崇州府。此次开盘项目都获得高去化率，而定位高端，均价22000元/㎡起的崇州府4日开盘至今也只剩少量房源在售。

白鹭湾的楼盘去化率在此次销售中拔得头筹，由万科、先进、中铁三大房企联袂打造的产品，于8月4号开盘，洋房精装建筑面积约115m²、129m²，6+1毛坯洋房建筑面积约115m²、129m²、174m²。预售基价12100元/㎡。开盘首日便已基本售罄，只剩少量顶层与一楼的房源在售，去化率高达95%以上。短短时间内，入市楼盘便拥有如此高的去化率，南通楼市库存需求量由此可见，高去化率无疑是给“崩盘论”日上的楼市打了一剂强心针。

南通的房价一直处于平缓上升趋势，房价收入比偏离度较低，在南通近年来的高速发展大背景下，楼市的库存需求量和去化率很高，未来楼市的发展仍然具有更为广阔的发展空间。厦门深圳的这股 “楼市崩盘”风，预计短期内很难吹到南通！