焦点|住建部等6部委联合发文再次向住房租赁市场乱象祭出重拳

中房报记者 秦龙｜北京报道

住房租赁市场乱象再次迎来监管重拳。

12月25日，住建部的一则消息再次“瞄准”了住房租赁市场。消息显示，近日，住建部、国家发改委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办等6部委印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（以下简称“意见”），规范住房租赁市场主体经营行为，保障住房租赁各方特别是承租人的合法权益。

中国房地产报（微信ID：china-crb）记者注意到，此次意见对住房租赁市场进行了多项调整与规范，甚至部分条例规定是历史首次。

今年以来，租赁市场问题不断，特别是长租公寓市场的暴雷更增加了这一领域的风险，监管之手开始不断向此倾斜，以稳定市场。

“此次住建部等六部委发文是为了更好地配合2020年租赁市场发展工作，充分体现了租赁市场稳租金、稳预期的导向。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示。

━━━━市场规则迎来多项调整

这个意见从多个方面再次强调了合法运营。

意见明确房地产经纪机构不得赚取住房出租差价，住房租赁合同期满承租人和出租人续约的，不得再次收取佣金；金融监管部门应当加强住房租赁金融业务的监管，严格审查贷款用途，防止住房租赁企业形成资金池、加杠杆。住房租赁企业不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。

值得关注的是，针对目前出现的长租公寓暴雷事件，意见表示，加强对采取“高进低出”（支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金）、“长收短付”（收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期）经营模式的住房租赁企业的监管，指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户等。

对此，中原地产首席市场分析师张大伟表示，“过去几年全国房地产市场最活跃的一个名词肯定是‘长租公寓’，从租售并举开始，到最近两年的跑马圈地，出现上市+雷暴。加强对采取‘高进低出’‘长收短付’等经营模式的高风险住房租赁企业监管，这是历史排名前列次。现在租赁市场所谓的长租公寓，其实都是金融化的二房东吃差价，业主与租户的交付租金时间长变成了资金池。”

事实上，近两年来，长租公寓暴雷频发。2018年8月20日，杭州市长租公寓品牌“鼎家”运营商杭州鼎家网络科技公司发出通知，称公司因经营不善导致资金断裂，已停止运营，成为全国排名前列破产的大型长租公寓品牌。

彼时，中国房地产报记者排名前列时间报道杭州长租公寓鼎家暴雷，4000租户受损，涉及6家网贷平台。这起暴雷事件让饱受诟病的“租金贷”模式也从此浮出水面。此后，全国超过20家长租公寓陆续出现暴雷。

“2018年以来，租金贷横行租赁市场，也给租赁市场带来了不好的影响，损害了租户和承租方双方的利益，本次关于租赁金融业务的管控明显可以缩减租金贷的占比，有利于维护租赁市场的稳定发展。”诸葛找房数据研究中心王小嫱在接受记者采访时表示。

此次意见对于饱受诟病的长租公寓“租金贷”模式，更是明确规定，金融监管部门应当加强住房租赁金融业务的监管，严格审查贷款用途，防止住房租赁企业形成资金池、加杠杆。住房租赁企业不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。

另外，意见还对一些规范条例设置了时间线。比如，在加强租赁企业监管条例中规定，住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位；在建设租赁服务平台条例中规定，明确直辖市、省会城市、计划单列市以及其他租赁需求旺盛的城市应当于2020年底前建设完成住房租赁管理服务平台。

━━━━“开刀”住房租赁市场乱象

意见指出，近年来，我国住房租赁市场快速发展，为解决新市民住房问题发挥了重要作用。但住房租赁市场还存在发布虚假房源信息、恶意克扣押金租金、违规使用住房租金贷款、强制驱逐承租人等问题，侵害租房群众合法权益，影响社会和谐稳定。2019年6月以来，住房和城乡建设部等6部委在全国范围内开展整治住房租赁中介机构乱象工作，取得了初步成效。

中国房地产报记者发现，在意见发布的一个多月前，住建部等6部委联合通报曝光整治住房租赁中介机构乱象排名前列批、第二批违法违规典型案例。

在排名前列批通报中，深圳市龙岗区住房租赁“黑中介”恶意克扣押金租金，暴力驱逐承租人；上海“安居客”网站发布虚假房源信息；小家联行房地产经纪(北京)有限公司合肥分公司违规开展租赁消费贷款业务；西安小青蛙房地产营销策划有限公司违规为保障性住房提供租赁经纪服务；昆明某房地产经纪有限公司员工杨某翔隐瞒租赁信息，侵吞租金；杭州聚成房地产代理有限公司擅自发布出租房源信息；周口舒心居房产经纪有限公司“高收低租”骗取租金7起违法违规典型案例被“揪出”。

上述通报还表示，我国有1.8亿租房群众，他们大多是收入不高、没有条件买房的相对困难群众，90%是外来务工人员和新就业大学毕业生，住房租赁市场事关他们的切身利益。住房租赁中介机构在住房租赁市场中发挥着重要作用，但少数不规范住房租赁中介机构的违法违规行为，扰乱了住房租赁市场秩序，侵害了群众的切身利益。通报的上述7起案例，一定程度上反映了住房租赁过程中群众反映强烈的乱象行为，具有典型性和代表性。

在第二批通报中，北京世纪恒远房地产经纪有限公司暴力驱逐承租人；武汉锦寓通达房地产代理有限公司恶意克扣承租人押金，侵占出租人租金；太原市创世纪房地产经纪有限公司克扣出租人租金，违规开展租金消费贷款业务；广州市明润物业管理有限公司隐瞒影响房屋出租的重要信息，致使群众租房存在严重安全隐患；沈阳匠寓科技有限公司诱骗群众租房；吉林省聚客优家房屋租赁管理有限公司恶意克扣出租人租金6起违法违规案例被公示。

彼时，在第二批通报中，住房和城乡建设部等6部委表示将继续深入开展整治住房租赁中介机构乱象工作。同时以此为契机，把“当下改”和“长久立”结合起来，把建章立制和解决问题统一起来，从加强房源信息发布管理、规范住房租赁合同、公开租赁服务收费、建设租赁服务平台、建立纠纷调处机制等方面研究制定整顿规范住房租赁市场秩序文件，巩固深化专项整治成果。

不难发现，经过半年时间全国范围内开展整治住房租赁中介机构乱象工作后，此次出台意见突出问题导向，强化有效监管，将整顿规范住房租赁市场秩序的成果制度化、常态化：

一是加强从业主体管理。房地产经纪机构和住房租赁企业在经营范围中注明“房地产经纪”或“住房租赁”，转租住房10套（间）以上的单位或个人，依法办理市场主体登记。住房租赁企业开业前向住房和城乡建设部门推送开业信息。

二是加强房源信息发布管理。房源信息应当满足真实委托、真实状况、真实价格的要求。网络信息平台应当核验房源信息发布主体资格和房源必要信息。

三是规范租赁住房改造行为。各地制定闲置商业办公用房、工业厂房等非住宅依法依规改造为租赁住房的政策。改造房屋应当符合建筑、消防、环保等方面的要求。

四是防范住房租赁金融风险。对住房租金贷款业务的贷款期限、贷款额度作出明确要求。加强对采取“高进低出”“长收短付”等经营模式的高风险住房租赁企业监管。

五是建设住房租赁管理服务平台。直辖市、省会城市、计划单列市以及其他租赁需求旺盛的城市应当建设完成住房租赁管理服务平台。平台应当具备机构备案和开业报告、房源核验、信息发布、网签备案等功能。

六是建立住房租赁常态化管理机制。各地住房和城乡建设、发展改革、公安、市场监管、银保监、网信等部门建立协同联动机制。建立多层次住房租赁纠纷调处机制。

另外，意见还对推行住房租赁合同示范文本、规范机构服务收费、加强行业自律等内容作了要求。

“此次住建部等六部门发文是为了更好地配合2020年租赁市场发展工作，充分体现了租赁市场稳租金、稳预期的导向。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示。