建筑物主体已完工可否办理在建工程抵押登记?

原标题：建筑物主体已完工可否办理在建工程抵押登记？

依据《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》及《不动产登记操作规范（试行）》等相关规定，不动产登记部门受理在建工程抵押登记申请之前，应进行实地查看。在实践中，登记机构往往会遇到实地查看到的建筑物状况是：标的物主体土建工程已完工，或者单体工程已经封顶，但周边配套、绿化、道路等都未最终建成，整体工程未进行竣工验收备案。对此情况是否可以办理在建工程抵押登记，各地登记部门持两种不同观点。

一种观点认为，建筑物工程主体已经竣工完成，不具备在建工程的特性，不应办理在建工程抵押。另一种观点认为，未办理竣工验收备案证明的项目、未能申请办理不动产首次登记的，均可认定为在建工程，可以受理该登记申请的。

在建工程可以分成正在建造和已有建筑物两个概念理解。

排名前列，对于建筑物正在建造和建造完毕，从实证角度通过经验判断容易作出结论，但是也有两种不同的观点：一是：经过建设、勘察、设计、施工、监理“五方”竣工验收通过即为建造完毕；另一是通过竣工验收备案。前述“五方”验收不包括规划、消防、环保等项目验收，而规划、消防、环保等验收是否通过，登记部门需查验《竣工验收备案证明》才能进行判断；建筑工程的实物形态固然是建筑材料的有机组合，但作为具有法律权利意义上的“物”首先就是“合法性”，而“合法性”的前提就是政府对建设工程各项许可的实施是否予以认可，该“认可”就集中体现在建设工程的《竣工验收备案证明》之中。

第二，建筑物是建筑主体，建设工程项目还包括建筑物以外的内容。只有建造完毕经竣工验收备案能投入使用的建筑工程才能称之为房屋不动产，否则只能称之为在建工程。

笔者认为，建设工程未经政府相关部门竣工验收备案之前，仍然属于在建工程。由于建设工程在主体建筑封顶后，其他配套工程建设还需要投入大量资金。《抵押管理办法》中所指的“工程继续建造的资金”并未局限为土建工程主体。而且一般商品房在建成之前已经预售，若开发建设单位未将工程项目的各项工程建设完成，购房人即无法取得所购不动产。为保障房地产市场的稳定，保护购房人顺利取得所购不动产，不动产登记机构应本着合理、合法的原则为申请单位办理上述情况下的在建工程抵押登记。