房地产行业:政策扰动减缓 配置机会显现

报告要点：

核心观点：政策扰动减缓，配置机会显现

从数据端分析，房地产税作为地方税种，规模与土地出让金的量级尚不可比，若以城镇存量房为基础均征收房产税，居民端现金流将承受较大压力；此外根据两会进展披露，房地产税草案尚在起草，后续还需完成立法程序尚可推出。

展望板块后续行情，短期而言房地税估值压制因素短期消散。前期流动性紧缩对开发商融资及居民端的影响较大，但目前紧缩边际影响在降低，估值已逐步消化悲观预期。同时龙头前两月销量增速依旧保持强势，全年销售预期将逐步修复，板块配置机会重现。考虑到流动性对开发商的影响程度差异较大，龙头开发商尽管融资成本也面临上升压力，但实质的竞争优势却在累积和提升。板块行情分化将加剧，融资渠道多元化、成本可控及土储布局广的龙头开发商将显著跑赢行业。

楼市动态：销售、库存均低于去年同期水平

销售端：根据我们覆盖的39个大中城市地方房管局披露的数据，截至本周，一二三线城市今年住宅累计成交量同比分别为-30.8% 、-11.1%、 -11.3%。由于政策端的持续收紧，2018年以来整体销售同比增速持续为负。

库存端：根据我们覆盖的16个大中城市地方房管局披露的数据，截至本周，一二三线城市住宅库存同比增速分别为-8.7%、-18.7%、-8.2%，2018年以来各线城市库存均持续低于去年同期水平。

去化周期：根据我们所覆盖的16个大中城市地方房管局披露的数据，本周一二三线城市12周移动平均去化周期分别为45.6周、24.3周、55.2周，同比增速分别为19.5%、-27.4%、7.1%。

土地市场：供给向好，需求放缓

根据Wind披露的100大中城市土地交易数据，截至上周，一二三线城市土地供应四周滚动同比分别为-62.1%、79.9%、71.1%，成交四周滚动同比分别为-48.2%、-21.5%、-22.5%，成交总价四周滚动同比分别为-5.5%、-17.2%、-33.2%，上周一二三线土地溢价率分别为0、14.0%、11.2%。由于近期土地市场需求较为低迷，成交供应比也呈现下行的趋势，本周百城成交建面/供应建面比值为71% 。

风险提示：

1.政策存在不确定性；

2.货币政策收紧。

来源：长江证券